In Belgie
De waardevermindering treedt op bij de evaluatie van een onroerend goed wanneer negatieve factoren de waarde verlagen ten opzichte van vergelijkbare goederen. In de Belgische huurcontext zijn de voornaamste oorzaken:
- Lopend huurcontract: een goed verkocht met een huurder in het goed wordt doorgaans 5 tot 15 % onder de prijs van een vrij goed verkocht
- Slecht EPC: een E, F of G-label veroorzaakt een groeiende waardevermindering, vooral in Brussel (geen indexering) en Vlaanderen (progressief verhuurverbod)
- Juridische beperkingen: erfdienstbaarheden, restrictieve stedenbouw, geschil in mede-eigendom
- Fysieke gebreken: onbewoonbaarheid, vocht, asbest, geluidshinder
Voor een investeerder kan de waardevermindering een opportuniteit zijn: een goed met waardevermindering voor een corrigeerbare reden (matig EPC, voorziene werken) biedt een beter brutorendement bij aankoop.
i
Goed om te weten
De waardevermindering voor lopend huurcontract is een aankoophefboom voor investeerders: een verhuurd goed kopen met een goede huurder en een korting van 10 %, dat is een hoger rendement vanaf dag een, met onmiddellijke cashflow.
Concreet voorbeeld
Een appartement in Elsene wordt verkocht voor 320 000 EUR vrij. Hetzelfde goed met een 9-jarig huurcontract (5 resterende jaren) wordt verkocht voor 285 000 EUR — waardevermindering van 11 %. Voor een investeerder is het een goede deal: de huur van 950 EUR/maand wordt al geind, het brutorendement stijgt van 3,56 % naar 4,0 %.