In Belgie
De indexering van de huurprijs in Belgie wordt geregeld door de gewestelijke wetgevingen inzake woninghuur. Elk Gewest — Brussel-Hoofdstad, Wallonie en Vlaanderen — heeft eigen regels, hoewel het basisprincipe identiek blijft: de verhuurder kan de huurprijs eenmaal per jaar aanpassen om de evolutie van de levensduurte te volgen.
De juridische grondslag berust op het voormalige artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek, inmiddels omgezet in de gewestelijke decreten. In Vlaanderen is het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 van toepassing. In Brussel de ordonnantie van 27 juli 2017. In Wallonie het decreet van 15 maart 2018.
De drie Gewesten delen een gemeenschappelijke regel: de indexering kan slechts eenmaal per huurjaar plaatsvinden, ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract.
Hoe werkt het
De berekening van de indexering berust op een unieke formule, identiek toegepast in de drie Gewesten:
De drie elementen van de formule:
- Basishuurprijs: het bedrag van de huurprijs overeengekomen in het oorspronkelijke huurcontract (exclusief lasten)
- Nieuwe gezondheidsindex: de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van het huurcontract
- Aanvangsgezondheidsindex: de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de ondertekening van het huurcontract
De gezondheidsindexen zijn raadpleegbaar op de website van Statbel (FOD Economie).
Concreet voorbeeld
Marc, eigenaar van een appartement in Luik, tekende een woninghuurovereenkomst op 1 september 2023, met een basishuurprijs van 750 EUR per maand.
Voor de berekening van de indexering op 1 september 2024:
- Basishuurprijs: 750 EUR
- Gezondheidsindex augustus 2024 (maand voor de verjaardag): 131,77
- Gezondheidsindex augustus 2023 (maand voor de ondertekening): 128,92
De berekening geeft: 750 x 131,77 / 128,92 = 766,62 EUR.
Marc kan dus aan zijn huurder een maandelijkse huurprijs vragen van 766,62 EUR vanaf 1 september 2024, een stijging van 16,62 EUR.
Aandachtspunten
EPC-beperking in Brussel. Sinds 14 oktober 2022 mogen verhuurders van wie het goed een EPC-label E, F of G heeft in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest de huurprijs niet meer indexeren. EPC D is beperkt tot 50 % van het berekende bedrag.
Retroactiviteit beperkt tot 3 maanden. Als de verhuurder vergeet de indexering te vragen op de verjaardag, kan hij ze slechts retroactief vorderen voor de 3 maanden voorafgaand aan zijn schriftelijk verzoek.
Niet-geregistreerd huurcontract. In Vlaanderen en Brussel ontneemt een niet-geregistreerd huurcontract de verhuurder het recht op indexering.