En Belgique
La decote intervient dans l’evaluation d’un bien immobilier lorsque des facteurs negatifs reduisent sa valeur par rapport a des biens comparables. En contexte locatif belge, les principales causes de decote sont :
- Bail en cours : un bien vendu avec un locataire en place se vend generalement 5 a 15 % en dessous du prix d’un bien libre, car l’acquereur ne peut pas occuper immediatement
- Mauvais PEB : un label E, F ou G entraine une decote croissante, surtout a Bruxelles (pas d’indexation) et en Flandre (interdiction de louer progressive)
- Contraintes juridiques : servitudes, urbanisme restrictif, copropriete en litige
- Defauts physiques : insalubrite, humidite, amiante, nuisances sonores
Pour un investisseur, la decote peut etre une opportunite : un bien decote pour un motif corrigeable (PEB mediocre, travaux a prevoir) offre un meilleur rendement brut a l’achat.
i
Bon a savoir
La decote pour bail en cours est un levier d’achat pour les investisseurs : acheter un bien loue a un bon locataire avec une decote de 10 %, c’est obtenir un rendement superieur des le premier jour, avec un cash-flow immediat.
Exemple concret
Un appartement a Ixelles se vend 320 000 EUR libre. Le meme bien avec un bail de 9 ans en cours (5 ans restants) se vend 285 000 EUR — decote de 11 %. Pour un investisseur, c’est un bon deal : le loyer de 950 EUR/mois est deja encaisse, le rendement brut passe de 3,56 % a 4,0 %.