De verdeling van werken en onderhoud tussen eigenaar en huurder is een centraal onderwerp in het Belgische huurrecht. Het basisprincipe berust op het onderscheid tussen huurherstellingen (ten laste van de huurder) en grote herstellingen (ten laste van de verhuurder).
De huurder is gehouden kleine herstellingen en het courante onderhoud van het goed uit te voeren: vervanging van voegen, onderhoud van kranen, ontkalking, reiniging van bereikbare dakgoten, tuinonderhoud, vervanging van lampen en batterijen van rookmelders.
Wettelijke basis — Artikel 1754 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek definieert huurherstellingen als die « welke geacht worden nodig te zijn door het normale gebruik van het goed ». De gewestelijke wetgevingen (Vlaams decreet van 2019, Waals decreet van 2018, Brusselse ordonnantie van 2018) hebben deze verdeling verduidelijkt.
De verhuurder is verantwoordelijk voor grote herstellingen aan de structuur, het dak, de dragende muren, de verouderde sanitaire installaties, de vervanging van toestellen aan het einde van hun levensduur (ketel, boiler) en de conformiteit van het goed met de veiligheids- en gezondheidsnormen.
De huurder heeft de verplichting om het goed in goede staat van onderhoud te houden gedurende de gehele duur van de huur. De belangrijkste onderhoudsverplichtingen zijn:
- Verwarming: jaarlijks onderhoud van de ketel (verplicht in de drie gewesten), vegen van schoorstenen, ontluchten van radiatoren.
- Sanitair: ontkalking, vervanging van voegen, onderhoud van sifons en afvoeren.
- Elektriciteit: vervanging van defecte schakelaars en stopcontacten (normale slijtage), vervanging van lampen.
- Buitenkant: onderhoud van de tuin, hagen en het terras indien het huurcontract dit voorziet.
Goed om te weten — Bij een geschil over de aard van een herstelling (huurherstelling of grote herstelling) dienen de verdelingsroosters gepubliceerd door de gewesten als referentie. In Vlaanderen is een uitputtende lijst opgenomen als bijlage bij het Woninghuurdecreet (bijlage « herstellingen ten laste van de huurder »).
De huurder moet de verhuurder onverwijld op de hoogte brengen van elke beschadiging of elk schadegeval dat een dringende interventie vereist. Het verzuim om dit te melden kan zijn aansprakelijkheid in het gedrang brengen als de schade verergert.
Wanneer de verhuurder grote werken moet uitvoeren in het gehuurde goed, moet hij bepaalde regels respecteren:
- Dringende werken: de verhuurder kan zonder uitstel toegang krijgen tot het goed voor dringende herstellingen, zelfs als dit ongemak veroorzaakt voor de huurder. Als de werken langer dan 40 dagen duren, kan de huurder een proportionele huurvermindering vragen.
- Verbeteringswerken: de verhuurder kan verbeteringswerken (zonder dringend karakter) tijdens de huur alleen opleggen met toestemming van de huurder, tenzij het gaat om energetische werken opgelegd door de regelgeving.
- Werken door de huurder: elke structurele of significant esthetische wijziging vereist een voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder, met vermelding van de voorwaarden voor herstel in de oorspronkelijke staat bij het einde van de huur.
Opgelet — Als de verhuurder weigert dringende herstellingen uit te voeren die tot zijn verantwoordelijkheid behoren, kan de huurder, na een ingebrekestelling zonder gevolg, de vrederechter vatten om de uitvoering van de werken te bekomen of een machtiging om ze op kosten van de verhuurder te laten uitvoeren.
Bij het einde van de huur wordt de plaatsbeschrijving bij uittrede vergeleken met de plaatsbeschrijving bij intrede om de eventuele schade toe te schrijven aan de huurder, rekening houdend met de normale slijtage van het goed.