In Belgie

De belastingaangifte van onroerende inkomsten in Belgie werkt anders dan in de meeste buurlanden. Het basisprincipe: voor een goed verhuurd aan een natuurlijke persoon voor privegebruik geeft de eigenaar niet de werkelijke huurprijs aan maar het geindexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40 %.

Deze Belgische bijzonderheid betekent dat de belasting op huurinkomsten vaak lager is dan wanneer de werkelijke huurprijs zou worden aangegeven.

SituatieWat wordt aangegevenBasis
Niet-verhuurd (eigen woning)Geindexeerd KIVrijgesteld als enige woning
Verhuur aan natuurlijke persoon (privegebruik)Geindexeerd KI + 40 %Bij de inkomsten, belast aan marginaal tarief
Verhuur aan rechtspersoonWerkelijke nettohuurprijsFiscaal minder voordelig

De aangifte gebeurt jaarlijks via Tax-on-web (online), doorgaans voor eind juni.

i
Goed om te weten
De onroerende voorheffing is geen voorheffing op de personenbelasting ondanks de naam. Het zijn twee onderscheiden belastingen die zich cumuleren: de eigenaar betaalt de OV EN de personenbelasting op zijn onroerende inkomsten.

Concreet voorbeeld

Vincent bezit een appartement in Gent (KI 1 100 EUR) verhuurd aan een gezin voor 850 EUR/maand:

  • Geindexeerd KI: 1 100 x 2,1763 = 2 393,93 EUR
  • Verhoging 40 %: 2 393,93 x 1,40 = 3 351,50 EUR (aangegeven onroerend inkomen)
  • Werkelijke jaarlijkse huur: 850 x 12 = 10 200 EUR

Vincent geeft 3 351,50 EUR aan in plaats van 10 200 EUR. Aan een marginaal tarief van 50 % bespaart hij (10 200 - 3 351,50) x 50 % = 3 424,25 EUR belasting.

Aandachtspunten

i
Opgelet
Verhuren aan een vennootschap is fiscaal nadelig. Als uw huurder een vennootschap opricht en het huurcontract op naam van de rechtspersoon komt, moet u de werkelijke huurprijs aangeven. Verifieer altijd het juridisch statuut van de huurder voor de ondertekening.