De onroerende voorheffing is een jaarlijkse Belgische belasting gebaseerd op het kadastraal inkomen (KI) van het onroerend goed. Het KI, vastgesteld door de administratie van het kadaster, vertegenwoordigt het fictieve nettohuurinkomen van het goed op 1 januari 1975. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd (coëfficiënt van 2,1763 voor 2025).

Het bedrag van de voorheffing is het resultaat van de vermenigvuldiging van het geïndexeerd KI met het gewestelijk basistarief, vermeerderd met de provinciale opcentiemen en de gemeentelijke opcentiemen. De vereenvoudigde formule is:

Formule — Voorheffing = KI × indexeringscoëfficiënt × (basistarief + provinciale opcentiemen + gemeentelijke opcentiemen). Voor een goed met een KI van 1.500 € in Brussel (gemeente Elsene) bedraagt de jaarlijkse voorheffing ongeveer 1.800 tot 2.200 €.

De voorheffing wordt jaarlijks verstuurd door de gewestelijke fiscale administratie. In Wallonië is dat de SPW Fiscalité; in Brussel, Brussel Fiscaliteit; in Vlaanderen, de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL).

De basistarieven van de onroerende voorheffing verschillen per gewest:

  • Waals Gewest: basistarief van 1,25% van het niet-geïndexeerd KI. De gemeentelijke opcentiemen variëren tussen 2.000 en 4.000 opcentiemen naargelang de gemeente.
  • Brussels Hoofdstedelijk Gewest: basistarief van 1,25%. De gemeentelijke opcentiemen liggen doorgaans tussen 2.800 en 3.800 opcentiemen.
  • Vlaams Gewest: basistarief van 3,97% (na de hervorming van 2024 die de vroegere provinciale opcentiemen integreerde). De gemeentelijke opcentiemen variëren tussen 700 en 2.000 opcentiemen.

Goed om te weten — Een verhuurder doet er goed aan om de fiscale druk van de voorheffing tussen gemeenten te vergelijken alvorens te investeren. Het verschil in voorheffing tussen twee naburige gemeenten kan honderden euro’s per jaar bedragen voor eenzelfde KI.

De onroerende voorheffing is verschuldigd door de eigenaar van het goed op 1 januari van het aanslagjaar. Ze kan niet contractueel doorgerekend worden aan de huurder bij een woninghuurovereenkomst, behalve bij handelshuurovereenkomsten waar deze clausule gebruikelijk is.

Er bestaan verschillende verminderingen van de onroerende voorheffing in België:

  • Kinderen ten laste: vermindering vanaf 2 kinderen gedomicilieerd in het goed (ongeveer 125 € per kind in Wallonië en Brussel).
  • Personen met een handicap: forfaitaire vermindering voor de eigenaar of een gezinslid met een erkende handicap.
  • Onproductieve goederen: proportionele vrijstelling als het goed minstens 90 dagen onbewoond en onproductief is gebleven (onder strikte voorwaarden van marktaanbod).
  • Energetische renovatie: bepaalde gewesten bieden tijdelijke verminderingen voor gerenoveerde goederen met een beter EPC-certificaat.

Opgelet — De verminderingen worden niet altijd automatisch toegekend. De eigenaar moet vaak een uitdrukkelijke aanvraag indienen bij de bevoegde gewestelijke fiscale administratie, met de nodige bewijsstukken (gezinssamenstelling, attest handicap, enz.).

Bij onenigheid over het bedrag van de voorheffing kan een bezwaarschrift worden ingediend binnen zes maanden na verzending van het aanslagbiljet. Het bezwaar wordt gericht aan de bevoegde gewestelijke directeur en moet gemotiveerd zijn.