In Belgie
De strijd tegen onbewoonbaarheid is een gewestelijke bevoegdheid. Elk Gewest heeft minimumnormen gedefinieerd waaraan elke te verhuren woning moet voldoen. Een goed dat niet aan deze normen voldoet wordt als onbewoonbaar beschouwd en kan een verhuurverbod krijgen.
Minimumnormen per Gewest
Vlaanderen. De Vlaamse Wooncode is de strengste. Een conformiteitsattest is vereist voor elke verhuring. De inspecteurs van Wonen-Vlaanderen kunnen een goed ongeschikt of onbewoonbaar verklaren en het laten opnemen in de Vlaamse inventaris van ongeschikte woningen.
Brussel. De Brusselse Huisvestingscode definieert de minimumvereisten: veiligheid (elektriciteit, gas, structuur), gezondheid (vocht, ventilatie, verlichting) en uitrusting (stromend water, sanitaire installaties, verwarming). De inspecteurs van de DGIH controleren de naleving.
Wallonie. De Waalse Huisvestingscode stelt gelijkaardige criteria vast. De Waalse Overheidsdienst kan een woning onbewoonbaar verklaren. Een verhuurvergunning is verplicht voor kleine woningen.
Gemeenschappelijke criteria (3 Gewesten)
- Structurele stabiliteit: barsten, verzakking, instortingsgevaar
- Vocht: infiltraties, capillaire opstijging, overmatige condensatie, schimmel
- Elektrische installatie: niet-conform AREI, ontbreken aarding, gevaarlijke kabels
- Gasinstallatie: lekken, ontbreken ventilatie, niet-conforme toestellen
- Natuurlijk licht: kamers zonder raam gebruikt als slaapkamer
- Ventilatie: ontbreken ventilatie in natte ruimtes (badkamer, keuken)
- Sanitaire voorzieningen: ontbreken toilet, douche of stromend water
- Minimale oppervlakte: onder een gewestelijke drempel kan de woning niet verhuurd worden
Concreet voorbeeld
Karima huurt een studio in Schaarbeek. Na 3 maanden stelt ze ernstige vochtproblemen vast: schimmel in de badkamer, zwarte vlekken op de slaapkamermuren, aanhoudende geur. Ze signaleert het probleem per aangetekend schrijven aan haar verhuurder. De verhuurder reageert niet.
Karima neemt contact op met de DGIH (Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie). Een inspecteur bezoekt de studio en stelt meerdere tekortkomingen vast: ontbreken van mechanische ventilatie in de badkamer, niet-openbaar raam in de slaapkamer, verouderde elektrische installatie. Het rapport concludeert tot onbewoonbaarheid.
De verhuurder ontvangt een bevel tot conformiteitswerken binnen 6 maanden. Karima vat de vrederechter om een huurprijsvermindering van 30 % te verkrijgen tijdens de duur van de werken en de terugbetaling van haar medische kosten (allergie voor schimmel).
Aandachtspunten
Sancties voor de verhuurder. Een onbewoonbaar goed verhuren stelt de verhuurder bloot aan:
- Administratieve boetes: tot 25 000 EUR in het Brussels Gewest
- Strafrechtelijke vervolging: bij ernstige gevallen (ingevaarstelling van de gezondheid)
- Huurprijsvermindering of ontbinding van het contract ten laste van de verhuurder
- Opname in de inventaris van ongeschikte woningen (Vlaanderen) — het goed kan niet meer verhuurd worden
Precontractuele verplichting. De verhuurder moet de conformiteit van het goed voor de verhuring verzekeren, niet erna. Een onbewoonbaar goed op de markt brengen, zelfs aan verlaagde huurprijs, is illegaal.
Sociale huisvesting. Onbewoonbaarheid is een prioritaire reden voor toegang tot sociale huisvesting in de 3 Gewesten. De huurder die uit een onbewoonbare woning wordt gezet geniet een prioriteit op de wachtlijst en kan een verhuistoelage verkrijgen.