Berekening van de huurindexering in Belgie

De vier elementen van de berekening

De basishuur

De basishuur is het bedrag dat is vastgelegd bij de ondertekening van het huurcontract. Het staat in het oorspronkelijke huurcontract. Dit is niet de huur die momenteel wordt betaald, maar het oorspronkelijke bedrag dat tussen verhuurder en huurder is overeengekomen bij de inwerkingtreding van het contract.

Bij een huurherziening tijdens het contract (minnelijk akkoord of beslissing van de vrederechter) wordt het nieuwe overeengekomen bedrag de basishuur voor toekomstige indexeringen.

De vertrek-gezondheidsindex

Dit is de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de ondertekening van het huurcontract. Als het contract is ondertekend op 15 maart 2020, is de vertrekindex die van februari 2020. Deze index ligt vast voor de volledige duur van het contract en verandert nooit.

De nieuwe gezondheidsindex

Dit is de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van het contract. Als het contract in werking is getreden op 1 april 2020, is de nieuwe index voor de indexering 2026 die van maart 2026.

De gezondheidsindexen worden elke maand gepubliceerd door Statbel (het Belgische bureau voor de statistiek). Raadpleeg onze indexentabel voor de exacte waarden.

De EPB-correctiefactor

Sinds 2022-2023 geldt in de drie Belgische gewesten een coefficient gekoppeld aan de energieklasse van de woning. Deze factor varieert van 0 (totale blokkering) tot 1 (volledige indexering).

Voor het detail per gewest: EPB-beperkingen en indexering.

Praktische rekenvoorbeelden

Voorbeeld 1: klassiek contract met EPB B in Wallonie

Contract ondertekend op 10 januari 2022, basishuur 750 euro. EPB B (factor = 1,00).

• Vertrekindex: december 2021 (maand voorafgaand aan de ondertekening) = 116,09 (indicatieve waarde)
• Nieuwe gezondheidsindex: december 2025 (maand voorafgaand aan de verjaardag in januari 2026) = 134,80 (indicatieve waarde)
• Berekening: 750 x (134,80 / 116,09) x 1,00 = 870,80 euro

De verhuurder kan 870,80 euro per maand vragen vanaf 10 januari 2026.

Voorbeeld 2: contract met EPB F in Wallonie (geblokkeerd)

Zelfde contract, maar de woning is geklasseerd als EPB F. De EPB-factor in Wallonie voor een EPB F bedraagt 0,00.

• Berekening: 750 x (134,80 / 116,09) x 0,00 = 0 euro indexering

De huur blijft 750 euro. De verhuurder kan niet indexeren zolang de energieklasse niet verbetert. Zie indexering Wallonie.

Voorbeeld 3: contract in Brussel met EPB E

Contract in werking getreden op 1 juni 2023, basishuur 950 euro. EPB E, Brusselse correctiefactor = 0,60 (indicatieve waarde).

• Vertrekindex: mei 2023
• Nieuwe index: mei 2026
• Theoretische berekening zonder EPB: 950 x (nieuwe index / vertrekindex) = brutobedrag
• Toepassing van de factor: brutobedrag x 0,60 = verminderde geindexeerde huur

De verhuurder kan slechts 60 % van de theoretische verhoging eisen. Voor de exacte berekening: indexering Brussel.

Impact van de EPB-factor op de berekening per gewest

De EPB-factor wijzigt het eindresultaat aanzienlijk. Voor dezelfde basishuur en dezelfde indexen varieert het geindexeerde bedrag naargelang het gewest en de energieklasse.

Wallonie: strikte blokkering

Wallonie past een binair systeem toe voor de laagste EPB-klassen: volledige indexering voor A tot D, gedeeltelijk voor E, nul voor F en G. Een woning zonder geldig EPB-certificaat wordt behandeld als EPB G. Zie indexering Wallonie.

Brussel: progressieve factor

Brussel hanteert een genuanceerdere correctiefactor. De vermindering is evenredig met de energieklasse, met jaarlijkse aanpassingen per ordonnantie. Zie indexering Brussel.

Vlaanderen: eigen regels

Het Vlaams Gewest beschikt over een eigen regelgevend kader via het Vlaams Woninghuurdecreet. De EPB-beperkingen gelden eveneens maar volgens specifieke modaliteiten.

Voor een gedetailleerde vergelijking: huurindexering Belgie: vergelijking 3 gewesten.

Veelvoorkomende fouten bij de berekening van de indexering

De verkeerde vertrekindex gebruiken

De vertrekindex is die van de maand die voorafgaat aan de ondertekening van het contract, niet die van de maand van ondertekening noch die van de inwerkingtreding. Als het contract is ondertekend op 5 maart 2020, is de vertrekindex die van februari 2020.

Ondertekeningsdatum en inwerkingtredingsdatum verwarren

De nieuwe index is gebaseerd op de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van het contract, niet van de ondertekening. Deze twee datums kunnen meerdere weken verschillen.

De EPB-factor vergeten

Sinds 2022-2023 is de berekening zonder EPB-factor onvolledig. Een verhuurder die deze factor weglaat riskeert een te hoog bedrag te eisen en stelt zich bloot aan betwisting door de huurder.

Verkeerd afronden

De geindexeerde huur wordt berekend tot op de eurocent. Een resultaat van 843,456 euro wordt 843,46 euro. Afronden naar de hogere euro (844 euro) is een fout.

Een niet-geregistreerd contract indexeren

Een niet-geregistreerd contract bij de FOD Financien geeft geen enkel recht op indexering. De verhuurder moet eerst het contract registreren alvorens te kunnen indexeren.

Voor een gedetailleerde lijst van fouten: veelvoorkomende indexeringsfouten.

Berekeningstools voor de indexering

Calculator HuurcontractBelgie

Onze gratis indexeringscalculator integreert automatisch de actuele gezondheidsindexen, past de gewestelijke EPB-factoren toe en genereert een indexeringsbrief klaar om te versturen.

Handmatige verificatie

Om handmatig te verifieren hebt u nodig: het oorspronkelijke huurcontract (basishuur en ondertekeningsdatum), de gezondheidsindexen in de indexentabel en de toepasselijke EPB-factor in uw gewest.

Huurderverificatie

Als u huurder bent en een indexeringsaanvraag ontvangt, kunt u met ons verificatie-instrument de berekening in enkele seconden controleren.

Indexeringscalculator — Model indexeringsbrief — Pilier huurindexering.