De verhuurder in België is onderworpen aan een geheel van wettelijke verplichtingen gedefinieerd door het Burgerlijk Wetboek en de gewestelijke wetgevingen inzake woninghuur. Zijn belangrijkste verplichtingen zijn:

  • Een conform goed opleveren: de woning moet voldoen aan de gewestelijke normen inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid op het moment van verhuring. In Wallonië is een verhuurvergunning vereist voor kleine woningen en collectieve woningen.
  • Het rustig genot garanderen: de verhuurder mag het genot van de huurder niet storen noch derden toelaten dit te doen. Hij mag de woning niet betreden zonder voorafgaand akkoord.
  • De grote herstellingen uitvoeren: dak, structuur, gevel, verouderde installaties, conformiteit.
  • De huurindexering respecteren: de jaarlijkse indexering is begrensd tot de gezondheidsindex en kan enkel worden toegepast op de verjaardag van het huurcontract.

Wettelijke basis — In het Waals Gewest stelt het decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuur het kader vast. In Vlaanderen is dat het Vlaams Woninghuurdecreet van 2019. In Brussel is de ordonnantie van 27 juli 2017 (Brusselse Huisvestingscode) van toepassing.

De verhuurder moet de huurder ook een geldig EPC-certificaat verstrekken en, in bepaalde gewesten, een conformiteitsattest van de elektrische en gasinstallaties.

De huurder heeft wederzijdse verplichtingen die duidelijk door de wet zijn gedefinieerd:

  • De huur en kosten betalen: stipt, op de overeengekomen data en volgens de in het huurcontract bepaalde modaliteiten. Wanbetaling vormt een grond voor ontbinding van de huur.
  • Het goed als een goede huisvader gebruiken: de huurder moet de bestemming van het goed (bewoning) respecteren en geen overlast veroorzaken aan de buren. Onderverhuring is verboden tenzij schriftelijk akkoord van de verhuurder.
  • Het goed onderhouden: de huurder is verantwoordelijk voor huurherstellingen en het courante onderhoud (ketel, kranen, voegen, tuin).
  • Beschadigingen melden: elke schade of elk schadegeval moet onverwijld aan de verhuurder worden gemeld om verergering te voorkomen.
  • Het goed in goede staat teruggeven: bij het einde van de huur moet het goed worden teruggegeven in de staat beschreven in de plaatsbeschrijving bij intrede, na aftrek van normale slijtage.

Goed om te weten — De huurder heeft het recht om een huurverhoging te weigeren buiten de wettelijke jaarlijkse indexering, tenzij de verhuurder belangrijke verbeteringswerken aan het goed heeft uitgevoerd (met voorafgaand akkoord of een beslissing van de vrederechter).

De huurder geniet ook een recht op handhaving in het goed: de verhuurder kan het huurcontract enkel opzeggen in de door de wet voorziene gevallen (eigen bewoning, belangrijke werken, ernstig motief, einde huurcontract met opzegging).

Bij een tekortkoming van een van de partijen aan zijn verplichtingen zijn verschillende rechtsmiddelen mogelijk:

Rechtsmiddelen van de huurder tegen de verhuurder:

  • Ingebrekestelling per aangetekende brief met eis tot uitvoering van de verplichtingen.
  • Vordering bij de vrederechter om de uitvoering van werken, een huurvermindering of de ontbinding van de huur met schadevergoeding te bekomen.
  • Bij een ongezonde woning, melding bij de gewestelijke woninginspectiedienst (Huisvestingscode).

Rechtsmiddelen van de verhuurder tegen de huurder:

  • Ingebrekestelling per aangetekende brief voor betaling van achterstallige huur of stopzetting van een foutief gedrag.
  • Vordering bij de vrederechter om betaling, ontbinding van de huur en/of uithuiszetting te bekomen.
  • Inhouding op de huurwaarborg (enkel met akkoord van de huurder of een rechterlijke beslissing).

Opgelet — Het uitdrukkelijk ontbindend beding (automatische beëindiging van de huur bij tekortkoming) is verboden bij woninghuurovereenkomsten in België. Enkel de rechter kan de ontbinding van de huur uitspreken, na beoordeling van de ernst van de tekortkoming.

In alle gevallen sturen goede trouw en proportionaliteit de beoordeling van de rechter. Een geïsoleerde betalingsachterstand rechtvaardigt doorgaans niet de ontbinding van de huur, terwijl aanhoudende achterstallen van drie maanden of meer een ernstig motief vormen.