In België wordt de huurder verondersteld verantwoordelijk te zijn voor schade aan het gehuurde goed tijdens de duur van het huurcontract, conform artikel 1732 van het Burgerlijk Wetboek. Dit vermoeden van aansprakelijkheid maakt de brandverzekering quasi onmisbaar, zelfs als ze niet in alle gevallen wettelijk verplicht is.

In de praktijk bevat de overgrote meerderheid van de Belgische residentiële huurcontracten een clausule die de huurder verplicht om een verzekering af te sluiten die minstens de huurdersaansprakelijkheid dekt. De verhuurder kan het bewijs van deze verzekering eisen vóór de sleuteloverdracht.

Goed om te weten — De verhuurder doet er ook goed aan een verzekering niet-bewoond eigendom af te sluiten, die risico’s dekt die niet door de huurdersverzekering worden gedekt: constructiefouten, gebrekkig onderhoud van de gemeenschappelijke delen, burgerlijke aansprakelijkheid gebouw.

Aan de kant van de verhuurder wordt de brandverzekering van het gebouw sterk aanbevolen, met name om risico’s te dekken met betrekking tot de structuur van het goed, de gemeenschappelijke delen (bij mede-eigendom) en schadegevallen waarvan de oorzaak niet aan de huurder te wijten is.

De belangrijkste verzekeringen bij verhuur in België zijn:

  • Brandverzekering huurder: dekt de huurdersaansprakelijkheid (schade aan het gehuurde goed), de huurrisico’s (brand, ontploffing, waterschade) en vaak ook de inboedel van de huurder.
  • Verzekering niet-bewoond eigendom: beschermt de verhuurder tegen schadegevallen die niet door de huurder worden gedekt en periodes van leegstand.
  • Verzekering onbetaalde huur: garandeert de verhuurder de betaling van de huur bij wanbetaling door de huurder (doorgaans na een wachtperiode van 2-3 maanden).

Kerncijfer — De gemiddelde kostprijs van een brandverzekering voor een huurder van een appartement van 80 m² in België bedraagt ongeveer 200 tot 280 € per jaar. Een verzekering niet-bewoond eigendom voor de verhuurder kost gemiddeld 100 tot 200 € per jaar.

Veelvoorkomende aanvullende waarborgen zijn diefstal, glasbreuk, rechtsbijstand bij huurgeschillen en bijstand (tijdelijke herhuisvesting bij een schadegeval dat het goed onbewoonbaar maakt).

Voor de verhuurder is het aan te raden om:

  • Een verzekeringsattest van de huurder te eisen vóór de ondertekening van het huurcontract en bij elke jaarlijkse vernieuwing.
  • Een verzekering niet-bewoond eigendom af te sluiten die de periodes van leegstand tussen twee huurders dekt.
  • Na te gaan of de verzekering van de huurder een voldoende bedrag dekt, in verhouding tot de heropbouwwaarde van het goed.

Voor de huurder zijn de goede praktijken:

  • Offertes vergelijken bij meerdere verzekeraars (verschil van 30 tot 50% tussen offertes voor gelijkwaardige waarborgen).
  • Ervoor zorgen dat de dekking het verhaal van buren omvat (schade aan naburige eigendommen bij een schadegeval).
  • De bewoonbare oppervlakte en de inboedel correct aangeven om onderverzekering bij een schadegeval te voorkomen.

Opgelet — Bij een schadegeval moet de huurder de schade bij zijn verzekeraar aangeven binnen de kortst mogelijke termijn (doorgaans 8 werkdagen) en de verhuurder onmiddellijk op de hoogte brengen. Elke vertraging in de aangifte kan leiden tot een vermindering van de schadevergoeding.