In Belgie wordt de huurder verondersteld aansprakelijk te zijn voor schade aan het gehuurde goed tijdens de duur van het huurcontract, conform artikel 1732 van het Burgerlijk Wetboek. Dit vermoeden van aansprakelijkheid maakt de brandverzekering vrijwel onmisbaar, zelfs als ze niet in alle gevallen wettelijk verplicht is.

In de praktijk bevatten vrijwel alle Belgische woonhuurcontracten een clausule die de huurder verplicht om een verzekering af te sluiten die minstens de huurdersaansprakelijkheid dekt. De verhuurder kan een bewijs van deze verzekering eisen voor de sleuteloverdracht.

Goed om te weten — De verhuurder heeft er ook belang bij om een verzekering niet-bewoonde eigenaar af te sluiten, die risico’s dekt die niet gedekt worden door de verzekering van de huurder: constructiegebreken, onderhoudsgebreken van gemeenschappelijke delen, burgerlijke aansprakelijkheid gebouw.

Aan de kant van de verhuurder wordt de brandverzekering van het gebouw sterk aanbevolen, met name om risico’s te dekken die verband houden met de structuur van het pand, de gemeenschappelijke delen (bij mede-eigendom) en schadegevallen waarvan de oorzaak niet aan de huurder toe te schrijven is.

De belangrijkste verzekeringen bij verhuur in Belgie zijn:

  • Brandverzekering huurder: dekt de huurdersaansprakelijkheid (schade aan het gehuurde goed), de huurrisico’s (brand, explosie, waterschade) en vaak ook de inboedel van de huurder.
  • Verzekering niet-bewoonde eigenaar: beschermt de verhuurder tegen schadegevallen die niet gedekt worden door de huurder en perioden van leegstand.
  • Huurwaarborgverzekering: garandeert de verhuurder de betaling van de huur bij wanbetaling van de huurder (doorgaans na een wachtperiode van 2-3 maanden).

Kerncijfer — De gemiddelde kostprijs van een brandverzekering voor een huurder van een appartement van 80 m2 in Belgie bedraagt ongeveer 200 tot 280 EUR per jaar. Een verzekering voor de verhuurder kost gemiddeld 100 tot 200 EUR per jaar.

Veelvoorkomende aanvullende dekkingen zijn diefstal, glasbreuk, rechtsbijstand bij huurgeschillen en bijstand (tijdelijke herhuisvesting bij een schadegeval dat het pand onbewoonbaar maakt).

Voor de verhuurder wordt aanbevolen om:

  • Een verzekeringsattest van de huurder te eisen voor de ondertekening van het huurcontract en bij elke jaarlijkse verlenging.
  • Een verzekering af te sluiten die de perioden van leegstand dekt tussen twee huurders.
  • Te controleren of de verzekering van de huurder een voldoende bedrag dekt, in verhouding tot de heropbouwwaarde van het pand.

Voor de huurder zijn de goede praktijken:

  • Offertes van meerdere verzekeraars vergelijken (verschil van 30 tot 50% tussen offertes voor gelijkwaardige dekkingen).
  • Ervoor zorgen dat de dekking de verhaalrechten van buren omvat (schade aan naburige eigendommen bij een schadegeval).
  • De bewoonbare oppervlakte en de inboedel correct aangeven om onderverzekering bij een schadegeval te voorkomen.

Let op — Bij een schadegeval moet de huurder de schade zo snel mogelijk bij zijn verzekeraar melden (doorgaans 8 werkdagen) en onmiddellijk de verhuurder op de hoogte brengen. Vertraging bij de melding kan leiden tot een vermindering van de schadevergoeding.