In Belgie

De ingebrekestelling is de formele stap die doorgaans voorafgaat aan elke gerechtelijke actie bij een huurgeschil. Ze vormt het schriftelijk bewijs dat de verhuurder of de huurder officieel op de hoogte is gebracht van zijn tekortkoming en dat een termijn is toegekend om te verhelpen.

Wanneer een ingebrekestelling versturen?

  • Huurachterstand: de huurder betaalt al 1 of 2 maanden niet meer
  • Onderhoudsgebrek: de huurder respecteert zijn onderhoudsverplichtingen niet
  • Niet-uitgevoerde werken: de verhuurder voert de hem toekomende herstellingen niet uit
  • Burenhinder: de huurder veroorzaakt herhaaldelijke overlast
  • Niet-teruggave van de huurwaarborg: de verhuurder talmt met de vrijgave

Hoe werkt het

Vorm. De ingebrekestelling moet per aangetekend schrijven met ontvangstbevestiging worden verstuurd. Een e-mail of SMS volstaat niet als juridisch solide bewijs.

Verplichte inhoud:

  • Identificatie van de partijen (verhuurder/huurder)
  • Verwijzing naar het huurcontract (datum, adres van het goed)
  • Nauwkeurige beschrijving van de vastgestelde tekortkoming
  • Herinnering aan de contractuele of wettelijke verplichting
  • Precieze termijn om te voldoen (doorgaans 8 tot 15 dagen)
  • Vermelding van de gevolgen bij niet-nakoming (vatting van de vrederechter, uitzettingsverzoek, enz.)

Juridische effecten:

  • De schuldenaar is officieel “in gebreke gesteld” — hij kan niet meer onwetendheid inroepen
  • De nalatigheidsinteresten beginnen te lopen (wettelijke rentevoet)
  • De ingebrekestelling bewijst de goede trouw van de schuldeiser voor de rechter
i
Goed om te weten
De ingebrekestelling is geen strikte wettelijke verplichting om de vrederechter te vatten. Maar in de praktijk kan een rechter die vaststelt dat geen ingebrekestelling werd verstuurd voor de dagvaarding de vordering als voorbarig beschouwen en de procedurekosten verwerpen.

Concreet voorbeeld

Claire, eigenares in Bergen, stelt vast dat haar huurder de huur van maart en april niet heeft betaald (achterstand: 1 600 EUR). Ze stuurt op 10 mei een ingebrekestelling per aangetekend schrijven:

“Mevrouw, Mijnheer, Hierbij stel ik u in gebreke tot betaling van de huur van maart en april 2026, zijnde een totaalbedrag van 1 600 EUR, binnen een termijn van 15 dagen na ontvangst van dit schrijven. Bij gebreke van betaling zal ik mij genoodzaakt zien de vrederechter van het kanton Bergen te vatten.”

De huurder ontvangt het schrijven op 12 mei. Hij heeft tot 27 mei om te betalen. De nalatigheidsinteresten lopen vanaf 12 mei.

Aandachtspunten

Voor de ingebrekestelling: het minnelijk rappel. Het is gebruikelijk (en vaak doeltreffend) eerst een minnelijk rappel te sturen (per e-mail of gewone brief) alvorens een formele ingebrekestelling. De meeste betalingsachterstanden zijn te wijten aan een vergissing en worden in dit stadium opgelost. Beheersoftware automatiseert deze stap via automatische herinneringen.

Bewijzen bewaren. Bewaar de ontvangstbevestiging van het aangetekend schrijven en een kopie van de brief. Deze documenten zijn onmisbaar voor de vrederechter.

i
Opgelet
De ingebrekestelling mag geen illegale bedreigingen bevatten (uitzetting op eigen initiatief, afsluiting van water, slotwissel). Dergelijke vermeldingen kunnen zich tegen u keren voor de rechter en een element van bewijs van intimidatie vormen.

Ingebrekestelling van de verhuurder. De huurder kan eveneens de verhuurder in gebreke stellen om dringende werken uit te voeren, een kwitantie af te leveren of de huurwaarborg vrij te geven. Het mechanisme is identiek.