In Belgie

De huurovereenkomst wordt geregeld door Boek III, Titel VIII van het Belgisch Burgerlijk Wetboek. Sinds de zesde staatshervorming zijn de bevoegdheden inzake woninghuur overgedragen aan de Gewesten: Vlaanderen heeft het Vlaams Woninghuurdecreet (2019) aangenomen, Wallonie het decret bail (2018), en Brussel de ordonnantie woninghuur (2018).

Dit geregionaliseerd kader betekent dat de regels verschillen naargelang de ligging van het goed. Een verhuurder die eigendommen bezit in meerdere Gewesten moet de specifieke regels van elk Gewest kennen.

Het Belgisch recht onderscheidt verschillende types huurovereenkomsten:

Het fundamentele principe blijft overal hetzelfde: een geschreven huurovereenkomst beschermt beide partijen.

Hoe werkt het

De totstandkoming van de huurovereenkomst berust op de overeenstemming tussen verhuurder en huurder over twee essentiele elementen: het verhuurde goed en de huurprijs. Zodra deze overeenstemming bestaat, is het contract juridisch gevormd, zelfs mondeling.

Een geschreven huurovereenkomst moet minimaal bevatten:

  • De volledige identiteit van de partijen (verhuurder en huurder)
  • De nauwkeurige beschrijving van het verhuurde goed (adres, oppervlakte, aantal kamers)
  • Het bedrag van de huurprijs en de lasten
  • De duur van de huurovereenkomst en de ingangsdatum
  • De modaliteiten van registratie

Bepaalde bijlagen zijn verplicht en moeten bij de huurovereenkomst worden gevoegd:

  • De intredende plaatsbeschrijving, opgesteld op tegenspraak of door een expert
  • Het EPC-attest (Energieprestatiecertificaat)
  • Het reglement van mede-eigendom indien het goed zich in een mede-eigendom bevindt

De registratie moet binnen twee maanden na ondertekening gebeuren. Voor woninghuurovereenkomsten is dit gratis en kan het online via MyMinfin.

i
Goed om te weten
Sinds 2007 is de registratie van woninghuurovereenkomsten volledig gratis in Belgie. De verhuurder kan deze formaliteit online afhandelen op MyMinfin in enkele minuten.

Concreet voorbeeld

Sophie en Thomas, een jong koppel in Brussel, vinden een appartement met twee slaapkamers in Elsene. De eigenaar, Marc, stelt een woninghuurovereenkomst van 9 jaar voor.

Voor de ondertekening bereidt Marc het contract voor met de verplichte vermeldingen: identiteit van de partijen, beschrijving van het goed (appartement van 75 m2, tweede verdieping, twee slaapkamers), huurprijs vastgesteld op 950 euro per maand plus 120 euro lasten.

Op de dag van ondertekening maken beide partijen een intredende plaatsbeschrijving op, kamer per kamer, met foto’s. Marc levert ook het EPC-attest (label C) en een uittreksel van het reglement van mede-eigendom.

i
Praktisch advies
Bewaar altijd een origineel exemplaar van de ondertekende huurovereenkomst, de plaatsbeschrijving en het bewijs van registratie. Deze documenten zijn onmisbaar bij een geschil.

Aandachtspunten

Niet-geregistreerde huurovereenkomst. Als de verhuurder de registratie niet uitvoert binnen de termijn van twee maanden, krijgt de huurder een versterkte bescherming: hij kan de huurovereenkomst op elk moment beeindigen, zonder opzegtermijn en zonder vergoeding.

Mondelinge huurovereenkomst. Een mondeling gesloten huurovereenkomst is juridisch geldig in Belgie. Echter, zonder geschrift wordt het bewijs van de overeengekomen voorwaarden uiterst moeilijk.

i
Opgelet
De regels verschillen per Gewest. In Vlaanderen legt het Woninghuurdecreet bijkomende verplichtingen op (zoals het conformiteitsattest). In Wallonie voorziet het huurdecreet specifieke bepalingen over de lasten. Controleer altijd de toepasselijke wetgeving op basis van de ligging van het goed.

Regionale verschillen:

  • Brussel: de ordonnantie woninghuur legt een typeformulier en de vermelding van het indicatief huurprijzenrooster op.
  • Vlaanderen: het Woninghuurdecreet vereist een conformiteitsattest en regelt strikt de studentenhuur.
  • Wallonie: het huurdecreet introduceert specifieke regels over medehuur en forfaitaire lasten.