In Belgie

De gedwongen mede-eigendom wordt geregeld door de artikelen 3.78 tot 3.100 van het Burgerlijk Wetboek (hervorming 2019, in werking getreden in 2020). Dit stelsel is automatisch van toepassing zodra een gebouw verdeeld is in kavels die toebehoren aan verschillende eigenaars.

Juridische structuur

De mede-eigendom berust op drie pijlers:

  • De basisakte: notariele akte die de verdeling van het gebouw beschrijft in privatieve kavels (appartementen, kelders, garages) en gemeenschappelijke delen (hal, trap, dak, gevel). Ze bepaalt de aandelen van elke kavel.
  • Het reglement van mede-eigendom: bijlage bij de basisakte die de rechten en plichten van de mede-eigenaars vastlegt, de verdeling van de lasten en de besluitvormingsmodaliteiten.
  • Het huishoudelijk reglement: regels van samenleven (gebruik van gemeenschappelijke delen, dieren, lawaai).

De organen

  • De algemene vergadering (AV): soeverein orgaan. Vergadert minstens eenmaal per jaar. Stemt over budgetten, werken, mandaat van de syndicus.
  • De syndicus: mandataris belast met het dagelijks beheer.
  • De raad van mede-eigendom: adviserend orgaan (verplicht in gebouwen van 20+ kavels).

Hoe werkt het

Gemeenschappelijke lasten. De mede-eigenaars dragen bij aan de kosten van het gebouw (onderhoud, verzekering, lift, collectieve verwarming) evenredig met hun aandelen. De verhuurder die zijn kavel verhuurt kan een deel van deze lasten doorrekenen aan de huurder via de huurlasten, maar enkel het “verhaalbare” deel.

Reservefonds. Sinds de hervorming van 2019 is een reservefonds verplicht. De mede-eigenaars moeten minstens 5 % van de jaarlijkse gemeenschappelijke lasten provisioneren.

i
Goed om te weten
De eigenaar-verhuurder moet de huurder de uittreksels van het reglement van mede-eigendom bezorgen die betrekking hebben op de bestemming van het gebouw en het genot van de privatieve en gemeenschappelijke delen. Het is een verplichte bijlage bij het huurcontract.

Concreet voorbeeld

Michel koopt een appartement op de 3e verdieping van een gebouw met 12 kavels in Elsene. Zijn aandelen bedragen 85/1000 (8,5 %). De jaarlijkse gemeenschappelijke lasten bedragen 18 000 EUR. Michels bijdrage: 18 000 x 8,5 % = 1 530 EUR/jaar (127,50 EUR/maand).

Michel verhuurt zijn appartement aan 950 EUR/maand. Hij rekent de verhaalbare lasten (onderhoud gemeenschappelijke delen, lift, gemeenschappelijk water) door aan zijn huurder via voorschotten van 100 EUR/maand. De niet-verhaalbare lasten (reservefonds, syndicus-erelonen deel eigenaar, gebouwverzekering) blijven voor zijn rekening.

Aandachtspunten

i
Opgelet
Een mede-eigenaar die zijn lasten niet betaalt kan vervolgd worden door de syndicus voor de vrederechter. De syndicus beschikt over een bijzonder voorrecht op de kavel van de in gebreke blijvende mede-eigenaar voor de invordering van de onbetaalde lasten.

Verhuring en AV. De huurder heeft geen stemrecht op de algemene vergadering — enkel de eigenaar stemt. De huurder kan echter de AV bijwonen voor de punten betreffende de gemeenschappelijke lasten, als het reglement dit voorziet.