In Belgie

De plaatsbeschrijving is een verplichte bijlage van de huurovereenkomst voor de hoofdverblijfplaats (artikel 1730 van het Burgerlijk Wetboek). Ze moet worden opgesteld bij het begin en het einde van het huurcontract.

Twee plaatsbeschrijvingen

  • Intredende plaatsbeschrijving: opgesteld voor of bij de inbezitneming van het goed door de huurder. Beschrijft de staat van elke kamer, de uitrustingen en de afwerkingen.
  • Uittredende plaatsbeschrijving: opgesteld bij het vertrek van de huurder. Wordt vergeleken met de intredende staat om eventuele huurschade (boven de normale slijtage) vast te stellen.

Wijzen van opmaak

  • Tegensprekelijk: beide partijen (verhuurder en huurder) doorlopen het goed samen en noteren de staat kamer per kamer. Gratis maar risico op onenigheid.
  • Door een expert: een erkend deskundige (landmeter-expert, deurwaarder, vastgoedexpert) maakt de plaatsbeschrijving op neutraal wijze op. De kosten worden 50/50 gedeeld.

Hoe werkt het

Inhoud. De plaatsbeschrijving detailleert, kamer per kamer: staat van muren, plafonds, vloeren, schrijnwerk, werking van uitrustingen, staat van meters (aflezing water, gas, elektriciteit). Gedateerde foto’s zijn sterk aanbevolen.

Juridische waarde. De door beide partijen ondertekende plaatsbeschrijving geldt als bewijs tot het tegendeel. Het is het referentiedocument bij een geschil over de huurwaarborg.

i
Goed om te weten
Als geen intredende plaatsbeschrijving werd opgesteld, wordt de huurder verondersteld het goed in goede staat te hebben ontvangen (artikel 1731 BW). Dit is een vermoeden dat tegen de huurder speelt — hij zal moeten bewijzen dat de beschadigingen bestonden voor zijn intrede.

Concreet voorbeeld

Julie trekt in een appartement in Waterloo op 1 maart. De verhuurder Marc stelt voor de plaatsbeschrijving samen op te maken. Kamer per kamer noteren ze de staat: enkele sporen op de muur in de woonkamer, werkende ketel, parket in goede staat met lichte kras in de slaapkamer. Ze nemen gedateerde foto’s en tekenen het document.

Drie jaar later, bij de uittredende plaatsbeschrijving, stelt de expert vast: een gat in de muur van de woonkamer (niet aanwezig bij intrede) en beschadigd parket in de keuken (niet vermeld bij intrede). De kras in de slaapkamer, reeds gedocumenteerd bij intrede, wordt niet aangerekend. De verhuurder houdt 480 EUR in op de waarborg.

Aandachtspunten

Normale slijtage. Normale slijtage is niet ten laste van de huurder. Verf die met de tijd vergelt, parket dat slijt door passage, voegen die verouderen — dat is vetusteit, geen huurschade.

Foto’s onmisbaar. Een plaatsbeschrijving zonder foto’s heeft een beperkte bewijskracht. Gedateerde foto’s vormen het beste bewijs bij een geschil.

i
Opgelet
Onderteken nooit een plaatsbeschrijving zonder ze aandachtig te hebben gelezen en elke kamer te hebben gecontroleerd. Eenmaal ondertekend, is het zeer moeilijk om ze te betwisten. Vraag bij twijfel een uitstel om een expert in te schakelen.

Voor-plaatsbeschrijving. Een informeel bezoek enkele weken voor het einde van het huurcontract laat de huurder toe de te herstellen punten te identificeren voor de officiele plaatsbeschrijving. Dit vermindert geschillen en vergemakkelijkt de vrijgave van de waarborg.