En Belgique

L’etat des lieux est une annexe obligatoire du bail de residence principale en Belgique (article 1730 du Code civil). Il doit etre realise au debut et a la fin du bail, dans des conditions precises pour avoir une valeur juridique.

Deux etats des lieux

  • Etat des lieux d’entree : realise avant ou au moment de la prise de possession du bien par le locataire. Il decrit l’etat de chaque piece, des equipements et des finitions.
  • Etat des lieux de sortie : realise au depart du locataire. Il est compare avec l’etat d’entree pour identifier les eventuels degats locatifs (au-dela de l’usure normale).

Modes de realisation

  • Contradictoire : les deux parties (bailleur et locataire) parcourent le bien ensemble et consignent l’etat piece par piece. Gratuit mais risque de desaccord.
  • Par expert : un professionnel agree (geometre-expert, huissier, expert immobilier) realise l’etat des lieux de maniere neutre. Les frais sont partages 50/50 entre les parties.

Comment ca fonctionne

Contenu. L’etat des lieux detaille, piece par piece :

  • Etat des murs, plafonds, sols (fissures, taches, traces)
  • Etat des menuiseries (portes, fenetres, volets)
  • Fonctionnement des equipements (chauffage, sanitaires, electricite)
  • Etat des compteurs (releve des index eau, gaz, electricite)
  • Photos datees (fortement recommandees)

Delai. L’etat des lieux d’entree peut etre realise le jour de la remise des cles ou dans le mois suivant la prise de possession (selon les Regions). Chaque partie peut demander un complement dans ce delai.

Valeur juridique. L’etat des lieux signe par les deux parties fait foi jusqu’a preuve du contraire. C’est le document de reference en cas de litige sur la garantie locative.

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Bon a savoir
Si aucun etat des lieux d’entree n’a ete realise, le locataire est presume avoir recu le bien en bon etat (article 1731 du Code civil). C’est une presomption qui joue contre le locataire — il devra prouver que les degradations existaient avant son entree.

Exemple concret

Julie entre dans un appartement a Waterloo le 1er mars. Le bailleur, Marc, propose de faire l’etat des lieux ensemble. Piece par piece, ils notent l’etat des murs (quelques traces au salon), le fonctionnement de la chaudiere (OK), l’etat du parquet (bon etat, legere rayure dans la chambre). Ils prennent des photos horodatees et signent le document.

Trois ans plus tard, lors de l’etat des lieux de sortie, l’expert constate : un trou dans le mur du salon (non present a l’entree) et un parquet endommage dans la cuisine (non mentionne a l’entree). La rayure de la chambre, deja documentee a l’entree, n’est pas comptee. Le bailleur retient 480 EUR sur la garantie pour les reparations des degats constates.

Points d’attention

Usure normale. L’usure normale n’est pas a la charge du locataire. La peinture qui jaunit, le parquet qui s’use avec le temps, les joints qui vieillissent sont de la vetuste — pas des degats locatifs. Le juge apprecie au cas par cas, en tenant compte de la duree du bail.

Photos indispensables. Un etat des lieux sans photos a une valeur probante limitee. Les photos horodatees (avec la date imprimee) constituent la meilleure preuve en cas de litige.

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Attention
Ne signez jamais un etat des lieux sans l’avoir lu attentivement et sans avoir verifie chaque piece. Une fois signe, il est tres difficile de le contester. En cas de doute, demandez un delai pour faire appel a un expert.

Visite de pre-etat des lieux. Organiser une visite informelle quelques semaines avant la fin du bail permet au locataire d’identifier les reparations a effectuer avant l’etat des lieux de sortie. C’est une bonne pratique qui reduit les litiges et facilite la liberation de la garantie.

Etat des lieux numerique. Les applications d’etat des lieux numerique permettent de realiser le constat sur tablette, avec photos integrees, comparaison entree/sortie automatique et envoi par e-mail aux parties. C’est plus rapide, plus complet et plus difficile a contester qu’un document papier.