In Belgie

Het vruchtgebruik is een centraal concept van het Belgisch vastgoedrecht, geregeld door de artikelen 3.138 tot 3.168 van het nieuw Burgerlijk Wetboek (Boek 3, in werking getreden in 2021). Het laat toe de eigendom te splitsen in twee onderscheiden rechten:

  • Het vruchtgebruik: het recht om het goed te gebruiken (erin wonen of het verhuren) en er de vruchten van te genieten (huurinkomsten)
  • De blote eigendom: het residueel eigendomsrecht — de blote eigenaar bezit de “muren” maar kan het goed niet gebruiken zolang het vruchtgebruik duurt

Courante toepassingen in Belgie

  • Erfopvolging: de langstlevende echtgenoot erft vaak het vruchtgebruik van de gezinswoning, de kinderen de blote eigendom
  • Schenking: ouders schenken de blote eigendom aan hun kinderen en behouden het vruchtgebruik (en dus de huurinkomsten)
  • Gesplitste aankoop: een vennootschap koopt het tijdelijk vruchtgebruik (15-30 jaar) en de bestuurder koopt de blote eigendom — strategie van fiscale optimalisatie

Rechten en plichten van de vruchtgebruiker

i
Goed om te weten
Het nieuw Burgerlijk Wetboek (2021) heeft de verdeling van de herstellingen verduidelijkt: de grote herstellingen zijn ten laste van de blote eigenaar, tenzij ze het gevolg zijn van een onderhoudsgebrek van de vruchtgebruiker.

Concreet voorbeeld

Pierre (70 jaar) bezit een opbrengstgebouw in Brussel (3 appartementen, totale huur: 2 800 EUR/maand). Hij wil het vermogen overdragen aan zijn twee kinderen en de inkomsten behouden. Pierre doet een schenking van de blote eigendom aan zijn kinderen en behoudt het vruchtgebruik.

  • Pierre blijft de 2 800 EUR/maand huur ontvangen
  • Pierre geeft het KI aan en betaalt de OV
  • De kinderen worden blote eigenaars — ze betalen niets en ontvangen niets
  • Bij het overlijden van Pierre krijgen de kinderen het volle eigendom zonder successierechten op de waarde van het vruchtgebruik

Aandachtspunten

Vruchtgebruik en huurcontract. De vruchtgebruiker mag alleen huurcontracten tekenen, zonder akkoord van de blote eigenaar. Huurcontracten van meer dan 9 jaar vereisen echter het akkoord van de blote eigenaar.

i
Opgelet
De gesplitste aankoop vruchtgebruik/blote eigendom tussen een vennootschap en haar bestuurder wordt steeds meer gecontroleerd door de fiscus. Sinds 2020 onderzoekt de Belgische administratie deze verrichtingen nauwkeurig. Een slecht gestructureerde constructie kan geherkwalificeerd worden als voordeel alle aard.

Einde van het vruchtgebruik. Het vruchtgebruik eindigt bij het overlijden van de vruchtgebruiker (levenslang vruchtgebruik) of op de overeengekomen vervaldag (tijdelijk vruchtgebruik). De blote eigenaar recupereert dan het volle eigendom zonder formaliteit noch bijkomende betaling.