In Belgie

De onroerende voorheffing (OV) is de belangrijkste belasting verbonden aan het bezit van onroerend goed in Belgie. Het is een gewestelijke belasting waarvan de tarieven en modaliteiten verschillen per Gewest: Brussel-Hoofdstad, Wallonie of Vlaanderen.

De onroerende voorheffing bestaat uit drie opeengestapelde lagen:

  • De gewestelijke basis: een vast percentage van het geindexeerd kadastraal inkomen (KI)
  • De provinciale opcentiemen: een toeslag geheven door de provincie
  • De gemeentelijke opcentiemen: een toeslag geheven door de gemeente, vaak het grootste deel van de totale factuur

Het KI waarop deze berekening berust dateert van de perekwatie van 1975. Deze waarden zijn nooit herzien: ze worden jaarlijks geindexeerd door een coefficient gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.

i
Goed om te weten
De onroerende voorheffing is niet de “taxe fonciere”. Die term is eigen aan Frankrijk. In Belgie heet de jaarlijkse onroerende belasting uitsluitend de onroerende voorheffing (of precompte immobilier in het Frans).

Hoe werkt het

De berekening volgt een cascadeformule. Elk Gewest stelt een basistarief vast, waaraan de opcentiemen van de provincie en de gemeente worden toegevoegd.

Berekeningsformule
Onroerende voorheffing = geindexeerd KI x gewestelijk tarief x (1 + tarief provincie + tarief gemeente)

De eigenaar ontvangt elk jaar een aanslagbiljet (avertissement-extrait de role) verstuurd door de FOD Financien. De betaling gebeurt in een keer, doorgaans tussen september en november.

Bij onenigheid over het bedrag beschikt de eigenaar over zes maanden na verzending van het aanslagbiljet om een bezwaarschrift in te dienen.

Concreet voorbeeld

Jan is eigenaar van een appartement in Elsene (Brussels Hoofdstedelijk Gewest). Het kadastraal inkomen van zijn goed bedraagt 1 200 EUR.

Berekening voor het aanslagjaar 2026:

  1. Geindexeerd KI: 1 200 x 2,1763 = 2 611,56 EUR
  2. Gewestelijke basis (1,2500 %): 2 611,56 x 0,0125 = 32,64 EUR
  3. Provinciale opcentiemen: geen provincie in Brussel = 0 EUR
  4. Gemeentelijke opcentiemen (Elsene: ca. 3 100 opcentiemen): 32,64 x 31 = 1 011,84 EUR
  5. Totale onroerende voorheffing: 32,64 + 0 + 1 011,84 = 1 044,48 EUR

Dit bedrag kan aanzienlijk varieren van gemeente tot gemeente.

Aandachtspunten

Verbod van doorrekening aan de huurder. De onroerende voorheffing is een persoonlijke belasting van de eigenaar. Het is strikt verboden om ze door te rekenen aan de huurder via het huurcontract of via de lasten. Elke contractuele clausule in die zin is nietig voor woninghuurovereenkomsten.

i
Opgelet
Elke clausule in het huurcontract die de onroerende voorheffing ten laste legt van de huurder is nietig van rechtswege voor woninghuurovereenkomsten. Als uw verhuurder u dit bedrag aanrekent, bent u gerechtigd het te weigeren.

Verminderingen en vrijstellingen. Verschillende verminderingen bestaan per Gewest: kinderen ten laste (vanaf 2), persoon met een handicap, bescheiden woning, improductief goed (leegstand door werken of ramp).

Gevolgen van niet-betaling. Bij niet-betaling past de FOD Financien nalatigheidsinteresten toe. Bij aanhoudende wanbetaling kan de administratie overgaan tot een roerend of onroerend beslag.