In Belgie

De vastgoedvennootschap in Belgie verschilt op meerdere punten van de Franse SCI. In het Belgisch recht is ze een vennootschap van gemeen recht geregeld door het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV, 2019). Ze kan de vorm aannemen van een gewone maatschap (zonder rechtspersoonlijkheid) of een BV (besloten vennootschap, met rechtspersoonlijkheid).

Waarom een vastgoedvennootschap oprichten?

  • Onverdeeldheid vermijden: in onverdeeldheid kan elke mede-eigenaar op elk moment de verkoop eisen. In een vennootschap regelen de statuten de uittreding.
  • Overdracht vergemakkelijken: aandelen schenken is eenvoudiger en goedkoper dan gebouwen schenken. Schenkingsrechten op aandelen bedragen 3 % in rechte lijn in Vlaanderen.
  • Beheer professionaliseren: de vennootschap heeft een zaakvoerder, een boekhouding en statuten.

Fiscaliteit

De vennootschap is onderworpen aan de vennootschapsbelasting (VenB) aan 20 % op de eerste 100 000 EUR winst (KMO-tarief) en 25 % daarboven. De huurprijzen zijn inkomsten van de vennootschap, niet van de bestuurder.

Het grote voordeel: de vennootschap kan alle werkelijke kosten aftrekken (intresten, werken, verzekering, afschrijving van het gebouw, boekhouderkosten, OV).

i
Goed om te weten
De vennootschap kan de werkelijke kosten aftrekken van de huurinkomsten. In eigen naam wordt de eigenaar belast op het kadastraal inkomen — zonder mogelijkheid tot aftrek van werkelijke kosten. Dit is het voornaamste fiscaal voordeel van de vennootschap.

Concreet voorbeeld

Drie vrienden — David, Karim en Lea — willen samen investeren in een opbrengstgebouw in Charleroi (250 000 EUR, 4 appartementen). Ze richten een BV op met 3 gelijke aandelen. De BV leent 160 000 EUR. Jaarlijkse huurinkomsten: 28 800 EUR. Aftrekbare kosten: 11 200 EUR. Belastbare winst: 17 600 EUR. VenB (20 %): 3 520 EUR. Netto winst: 14 080 EUR.

Aandachtspunten

Meerwaarde. In eigen naam is de meerwaarde vrijgesteld na 5 jaar. In een vennootschap is ze altijd belast aan de VenB (25 %). Dit is een belangrijk nadeel.

i
Opgelet
De oprichting van een vastgoedvennootschap is een structurerende beslissing en moeilijk omkeerbaar (uittreding van een gebouw = registratierechten). Raadpleeg een boekhouder en een notaris alvorens te starten.