In Belgie

Het kadastraal inkomen is een centraal begrip in de Belgische vastgoedfiscaliteit. Het wordt toegekend aan elk perceel en elk gebouw en vertegenwoordigt het normaal jaarlijks nettohuurinkomen dat het goed had kunnen opbrengen, beoordeeld naar de marktomstandigheden van… 1 januari 1975.

De bijzonderheid: de KI-waarden zijn nooit herzien sinds die datum. De perequatie (algemene herziening) is in de wet voorzien maar nooit uitgevoerd sinds 1980. De waarden van 1975 worden eenvoudig jaarlijks geindexeerd met een coefficient gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.

Het KI vervult twee belangrijke fiscale functies:

  • Basis van de onroerende voorheffing: de OV wordt berekend op het geindexeerd KI
  • Basis van de belastingaangifte: de onroerende inkomsten worden aangegeven via het KI (niet de werkelijke huurprijs) voor priveverhuur

Hoe werkt het

Waar het KI vinden? Het KI staat op het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing, in de aankoopakte en op MyMinfin van de FOD Financien.

Herziening van het KI. De eigenaar kan een herziening vragen bij de Administratie Opmetingen en Waarderingen in bepaalde gevallen: renovatiewerken die de waarde wijzigen, uitbreiding of opdeling van het goed, bestemmingswijziging.

Formule
Geindexeerd KI = niet-geindexeerd KI x jaarlijkse indexeringscoefficient
i
Goed om te weten
Het KI komt bijna nooit overeen met de werkelijke huurprijs. Een goed met een KI van 1 200 EUR (waarde 1975) kan in 2026 verhuurd worden voor 950 EUR/maand. Het KI is een fiscale fictie, geen schatting van de actuele markt.

Concreet voorbeeld

Isabelle koopt een appartement in Namen. De notariele akte vermeldt een KI van 900 EUR. Zo beinvloedt dit KI haar fiscaliteit:

  • Onroerende voorheffing: 900 x 2,1763 (indexering) = 1 958,67 EUR geindexeerd KI. Toegepast op de Waalse en gemeentelijke tarieven = ongeveer 850 EUR/jaar OV.
  • Belastingaangifte: Isabelle verhuurt aan een koppel (natuurlijke personen, privegebruik). Ze geeft het geindexeerd KI aan verhoogd met 40 % = 2 742,14 EUR in haar aangifte personenbelasting.

Als Isabelle aan een vennootschap zou verhuren, zou ze de werkelijke huurprijs moeten aangeven — fiscaal minder voordelig.

Aandachtspunten

Verhuur aan een rechtspersoon. Wanneer de huurder een vennootschap is, moet de eigenaar de werkelijke huurprijs (en niet het KI) aangeven in zijn belastingaangifte.

Renovatie en KI. Belangrijke renovatiewerken kunnen leiden tot een verhoging van het KI. De eigenaar is niet verplicht de werken te melden, maar de administratie kan ambtshalve herwaarderen.

i
Opgelet
Een onjuist KI aangeven of een onroerend goed weglaten uit de belastingaangifte is belastingfraude. De FOD Financien kruist de kadastergegevens met de aangiften personenbelasting.