En Belgique

L’usufruit est un concept central du droit immobilier belge, regi par les articles 3.138 a 3.168 du nouveau Code civil (Livre 3, entre en vigueur en 2021). Il permet de demembrer la propriete en deux droits distincts :

  • L’usufruit : le droit de jouir du bien (y habiter ou le louer) et d’en percevoir les revenus (loyers)
  • La nue-propriete : le droit de propriete residuel — le nu-proprietaire possede les “murs” mais ne peut pas utiliser le bien tant que l’usufruit dure

Cas d’usage courants en Belgique

  • Succession : le conjoint survivant herite souvent de l’usufruit du logement familial, les enfants de la nue-propriete
  • Donation : les parents donnent la nue-propriete de leur bien a leurs enfants tout en conservant l’usufruit (et donc le droit d’y habiter ou d’encaisser les loyers)
  • Achat demembre : une societe achete l’usufruit temporaire (15-30 ans) et le dirigeant achete la nue-propriete — strategie d’optimisation fiscale courante

Comment ca fonctionne

Droits et obligations de l’usufruitier

  • Jouissance : il peut occuper le bien ou le mettre en location et percevoir les loyers
  • Entretien : il est responsable des reparations d’entretien courantes (petit entretien)
  • Fiscalite : il declare le revenu cadastral dans sa declaration fiscale et paie le precompte immobilier
  • Conservation : il doit conserver la substance du bien (pas de demolition ni de transformation majeure sans accord du nu-proprietaire)

Droits du nu-proprietaire

  • Propriete : il est et reste proprietaire du bien
  • Recuperation : a la fin de l’usufruit, il recupere la pleine propriete automatiquement
  • Grosses reparations : les reparations structurelles (gros entretien) sont a sa charge (toiture, structure, chauffage central)
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Bon a savoir
Le nouveau Code civil belge (2021) a clarifie la repartition des reparations : les grosses reparations sont a charge du nu-proprietaire sauf si elles resultent d’un defaut d’entretien de l’usufruitier. Les parties peuvent convenir d’une repartition differente par contrat.

Exemple concret

Pierre (70 ans) possede un immeuble de rapport a Bruxelles (3 appartements, loyers totaux : 2 800 EUR/mois). Il souhaite transmettre le patrimoine a ses deux enfants tout en conservant les revenus.

Pierre fait une donation de la nue-propriete a ses enfants. Il conserve l’usufruit. Consequences :

  • Pierre continue a percevoir les 2 800 EUR/mois de loyers
  • Pierre declare le RC dans sa declaration fiscale et paie le precompte
  • Pierre assure l’entretien courant des 3 appartements
  • Les enfants deviennent nus-proprietaires — ils ne paient rien et ne touchent rien
  • Au deces de Pierre, les enfants recuperent la pleine propriete sans droits de succession sur la valeur de l’usufruit (qui s’eteint automatiquement)

L’economie fiscale peut etre considerable : les droits de donation sur la nue-propriete (valeur inferieure a la pleine propriete) sont bien moindres que les droits de succession sur la pleine propriete.

Points d’attention

Evaluation de l’usufruit. La valeur de l’usufruit depend de l’age de l’usufruitier. Plus il est jeune, plus l’usufruit a de valeur (duree attendue plus longue). Des tables de conversion publiees par l’administration fiscale fixent les pourcentages.

Usufruit et bail. L’usufruitier a le droit de signer des baux seul, sans l’accord du nu-proprietaire. Toutefois, les baux de plus de 9 ans necessitent l’accord du nu-proprietaire. A la fin de l’usufruit, le nu-proprietaire doit respecter les baux en cours.

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Attention
L’achat demembre usufruit/nue-propriete entre une societe et son dirigeant est de plus en plus controle par le fisc. Depuis 2020, l’administration fiscale belge examine ces operations de pres. Un montage mal structure peut etre requalifie en avantage de toute nature, avec des consequences fiscales lourdes.

Fin de l’usufruit. L’usufruit prend fin au deces de l’usufruitier (usufruit viager) ou a l’echeance convenue (usufruit temporaire). Le nu-proprietaire recupere alors la pleine propriete sans aucune formalite ni paiement supplementaire. C’est ce qui rend le demembrement si attractif en planification successorale.