Het huurcontract van gemeen recht: een regime van contractuele vrijheid
Het huurcontract van gemeen recht is een huurovereenkomst die wordt beheerst door de artikelen 1714 en volgende van het oud Burgerlijk Wetboek. Het geldt voor alle panden die niet als hoofdverblijfplaats van de huurder dienen: garages, parkings, kantoren, tweede verblijven, opslagruimten, gronden. De partijen zijn vrij om de duur, de huurprijs, de opzegtermijn en de opzeggingsvoorwaarden vast te leggen.
In tegenstelling tot het woninghuurcontract (huurcontract 3-6-9) wordt het huurcontract van gemeen recht niet beschermd door de woninghuurwet van 20 februari 1991 noch door de gewestelijke wetgevingen. Dit betekent dat de huurder niet geniet van de dwingende beschermingen (minimale duur, beperking van opzegvergoedingen, permanent opzeggingsrecht).
De panden die onder het huurcontract van gemeen recht vallen zijn onder meer:
- Garages en parkings (zelfs als ze verhuurd worden aan dezelfde verhuurder als de woning, als het huurcontract apart is)
- Tweede verblijven (vakantiehuizen, pieds-a-terre)
- Kantoren en professionele lokalen (buiten handelshuur)
- Opslagruimten en gronden
- Studentenkoten in sommige gewesten (Vlaanderen)
Het huurcontract van gemeen recht mag niet worden verward met de handelshuur, dat over een eigen specifiek wettelijk regime beschikt (wet van 30 april 1951).
Verschillen tussen gemeen recht en woninghuur
| Criterium | Huurcontract van gemeen recht | Woninghuurcontract |
|---|---|---|
| Wetgeving | Burgerlijk Wetboek (art. 1714+) | Wet 1991 + gewestelijke wetgevingen |
| Duur | Vrij (overeengekomen tussen partijen) | 9 jaar standaard |
| Opzegtermijn | Vrij (overeengekomen in het huurcontract) | Minimum 3 maanden (huurder) |
| Opzegvergoeding | Vrij | Wettelijk geplafonneerd |
| Registratie | Aanbevolen maar niet verplicht | Verplicht en gratis |
| Huurwaarborg | Vrij | Geplafonneerd (2 of 3 maanden) |
| Vorm | Schriftelijk aanbevolen | Schriftelijk verplicht |
Het voornaamste voordeel van het huurcontract van gemeen recht is de flexibiliteit: de partijen onderhandelen vrij over de voorwaarden. Het voornaamste risico is het ontbreken van bescherming voor de huurder: de verhuurder kan ongunstige voorwaarden voorzien.
Zelfs voor een huurcontract van gemeen recht is het sterk aanbevolen om een volledig schriftelijk contract op te stellen. BailBelgique begeleidt u bij het opstellen van elk type huurcontract, met clausules aangepast aan uw situatie.
Essentiële clausules van een huurcontract van gemeen recht
Een goed opgesteld huurcontract van gemeen recht moet bevatten:
- De identiteit van de partijen (verhuurder en huurder)
- De beschrijving van het pand (adres, oppervlakte, bijgebouwen)
- De duur van het huurcontract en de verlengingsvoorwaarden
- Het bedrag van de huurprijs en de betalingsmodaliteiten
- De lasten (forfait of reëel, met verdeling)
- De indexeringsclausule van de huur (indien gewenst)
- De opzeggingsvoorwaarden en de opzegtermijn
- De staat van het pand bij intrede (een plaatsbeschrijving is aanbevolen)
Bij gebrek aan overeengekomen duur wordt het huurcontract van gemeen recht beschouwd als van onbepaalde duur. Het kan dan door elke partij worden opgezegd mits een opzegtermijn van een maand (roerend goed) of 3 maanden (onroerend goed), behoudens andersluidende overeenkomst.
Als de huurder zijn hoofdverblijfplaats vestigt in een pand verhuurd onder huurcontract van gemeen recht, kan hij de herkwalificatie van het huurcontract als woninghuurcontract inroepen om van de wettelijke beschermingen te genieten. De verhuurder kan zich niet tegen deze herkwalificatie verzetten als het pand effectief als hoofdverblijfplaats dient.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
In Brussel beheerst de ordonnantie van 27 juli 2017 enkel de woninghuurcontracten. Het huurcontract van gemeen recht blijft onderworpen aan het Burgerlijk Wetboek. Brusselse studentenkoten vallen sinds 2018 onder een specifiek regime.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 heeft een specifiek regime ingevoerd voor studentenhuurcontracten. De overige huurcontracten van gemeen recht (garages, kantoren) blijven beheerst door het Burgerlijk Wetboek in Wallonie.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 heeft de studentenkoten opgenomen in de Vlaamse woninghuurwetgeving. Huurcontracten van gemeen recht betreffende andere panden (garages, kantoren) blijven onderworpen aan het Burgerlijk Wetboek.
Oud Burgerlijk Wetboek, art. 1714 tot 1762bis — Tekst op Justel. Het huurcontract van gemeen recht wordt beheerst door de algemene bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huur.