Het samenlevingscontract: definitie en rol
Het samenlevingscontract is een overeenkomst tussen medehuurders die het samenleven organiseert. Het is onderscheiden van het huurcontract dat met de verhuurder wordt gesloten. Wettelijk niet verplicht, maar sterk aanbevolen om conflicten te voorkomen en de rechten en plichten van elke medehuurder te verduidelijken.
Het samenlevingscontract — ook wel samenlevingsovereenkomst of intern huishoudelijk reglement genoemd — vervult drie functies:
- Het samenleven organiseren: leefregels, gebruik van gemeenschappelijke ruimtes, uren, huisdieren
- De kosten verdelen: aandeel van elke medehuurder in de huur, de lasten en de huurwaarborg
- Vertrekken voorzien: opzegtermijn tussen medehuurders, verplichting om een vervanger te vinden, lot van de waarborg
Dit document is aan geen enkel formalisme onderworpen. Het kan vrij door de medehuurders worden opgesteld, zonder tussenkomst van een notaris of advocaat.
Aanbevolen inhoud van het samenlevingscontract
Een volledig samenlevingscontract moet bevatten: de identiteit van de medehuurders, de verdeling van huur en lasten, de samenlevingsregels, de vertrekprocedure, de modaliteiten voor vervanging van een medehuurder, en het beheer van de huurwaarborg.
Dit zijn de belangrijkste clausules om op te nemen:
| Clausule | Voorwerp |
|---|---|
| Verdeling van de huur | Aandeel van elke medehuurder (gelijk of evenredig met de oppervlakte) |
| Verdeling van de lasten | Elektriciteit, water, internet, gemeenschappelijke kosten |
| Leefregels | Geluid, huishouden, gasten, huisdieren, gemeenschappelijke ruimtes |
| Vertrekprocedure | Opzegtermijn tussen medehuurders (meestal 2 tot 3 maanden) |
| Vervanging | Verplichting om een vervanger voor te stellen, aanvaardingscriteria |
| Huurwaarborg | Aandeel van elke medehuurder, modaliteiten voor recuperatie |
| Inventaris | Lijst van gemeenschappelijk meubilair en toewijzing |
| Geschillenbeslechting | Bemiddeling, meerderheidsstemming, arbitrage |
Het samenlevingscontract mag niet afwijken van de dwingende regels van het huurcontract, noch clausules bevatten die in strijd zijn met de openbare orde. Het kan bijvoorbeeld de solidariteit tegenover de verhuurder niet uitsluiten als die in het huurcontract voorzien is.
Verschil tussen het samenlevingscontract en het huurcontract
Het samenlevingscontract en het huurcontract zijn twee aanvullende maar juridisch onafhankelijke documenten:
- Het huurcontract bindt de medehuurders aan de verhuurder. Het bepaalt de huur, de duur, de verplichtingen tegenover de eigenaar. Het moet geregistreerd worden bij de FOD Financien
- Het samenlevingscontract bindt de medehuurders onderling. Het regelt het dagelijks leven en de interne relaties. Het hoeft niet geregistreerd te worden
De verhuurder is geen partij bij het samenlevingscontract. Hij kan het niet opleggen en zich er niet op beroepen. Daarentegen heeft het samenlevingscontract een echte juridische waarde tussen de medehuurders: bij een geschil kan de vrederechter zich op de clausules baseren om te oordelen.
Het is aanbevolen om het samenlevingscontract tegelijkertijd met het huurcontract te ondertekenen, in aanwezigheid van alle medehuurders. Elke medehuurder bewaart een origineel exemplaar.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 regelt de cohousing in Brussel en verplicht dat het huurcontract het aandeel van elke medehuurder vermeldt. Het samenlevingscontract blijft facultatief maar aanbevolen als aanvulling op het huurcontract.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 voorziet een specifiek kader voor cohousing in Wallonie. Het decreet maakt het samenlevingscontract niet verplicht maar moedigt de redactie ervan aan. Het huurcontract moet de respectieve aandelen vermelden.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 erkent uitdrukkelijk de “samenlevingsovereenkomst” en moedigt de redactie ervan aan. Artikel 51 beschrijft de aanbevolen inhoud: kostenverdeling, leefregels, vertrekprocedure.
Gemeen verbintenissenrecht (Burgerlijk Wetboek, art. 1103-1104). Brusselse ordonnantie van 27/07/2017, Waals decreet van 15/03/2018, Vlaams Woninghuurdecreet van 09/11/2018.