De wettelijke formule voor huurindexering
De indexeringsformule is vastgelegd in artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek: Basishuurprijs x (Nieuw gezondheidsindexcijfer / Aanvangsindexcijfer). Het resultaat, afgerond op de cent, geeft de nieuwe geindexeerde huurprijs.
Geindexeerde huurprijs = Basishuurprijs x (Nieuw gezondheidsindexcijfer / Aanvangsindexcijfer)
Elk element heeft een precieze wettelijke definitie:
- Basishuurprijs: het bedrag overeengekomen in het oorspronkelijke huurcontract, niet de laatst betaalde huurprijs. Als het huurcontract herzien is, wordt de herziene huurprijs de nieuwe basis.
- Aanvangsindexcijfer: het gezondheidsindexcijfer gepubliceerd door Statbel voor de maand voor de ondertekening van het huurcontract.
- Nieuw gezondheidsindexcijfer: het gezondheidsindexcijfer van de maand voor de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract.
De indexering kan slechts eenmaal per jaar worden gevraagd, op de verjaardag van de inwerkingtreding, en uitsluitend op schriftelijk verzoek van de verhuurder.
Concreet rekenvoorbeeld
Neem een huurcontract ondertekend op 15 maart 2022 voor een huurprijs van 850 EUR, in werking getreden op 1 april 2022. Op 1 april 2023 wil de verhuurder indexeren:
| Element | Waarde |
|---|---|
| Basishuurprijs | 850 EUR |
| Aanvangsindexcijfer (februari 2022) | 128,57 |
| Nieuw gezondheidsindexcijfer (maart 2023) | 134,12 |
| Nieuwe huurprijs | 850 x (134,12 / 128,57) = 886,69 EUR |
De huurprijs stijgt dus van 850 EUR naar 886,69 EUR, een verhoging van 36,69 EUR per maand.
Stappen om zelf te berekenen:
- Zoek de basishuurprijs in uw oorspronkelijk huurcontract
- Vind het aanvangsindexcijfer op Statbel (maand voor de ondertekening)
- Vind het nieuwe gezondheidsindexcijfer (maand voor de verjaardag van de inwerkingtreding)
- Pas de formule toe: deel het nieuwe indexcijfer door het oude en vermenigvuldig met de basishuurprijs
- Rond af op de cent
Gebruik onze indexeringscalculator voor een automatisch resultaat met de laatste Statbel-indexcijfers.
Veelgemaakte fouten bij de berekening
De vorige geindexeerde huurprijs als basis gebruiken: dit is de meest voorkomende fout. De wet verplicht het gebruik van de oorspronkelijke basishuurprijs, niet het geindexeerde bedrag van vorig jaar. Dit zou een ongeoorloofd sneeuwbaleffect veroorzaken.
De datum van ondertekening en de datum van inwerkingtreding verwarren: het aanvangsindexcijfer is gekoppeld aan de maand van de ondertekening, terwijl het nieuwe indexcijfer gekoppeld is aan de maand van de inwerkingtreding.
Het verkeerde indexcijfer nemen: u moet het gezondheidsindexcijfer gebruiken (niet het consumptieprijsindexcijfer). Het gezondheidsindexcijfer sluit bepaalde producten uit zoals tabak, alcohol en brandstoffen.
Een fout in de berekening kan door de huurder worden betwist. Bij een te hoog aangerekend bedrag kan de huurder terugbetaling eisen van de te veel betaalde bedragen met interest.
Regionale bijzonderheden
De indexeringsformule is identiek in de drie Gewesten, maar de EPC-beperkingen kunnen het eindresultaat wijzigen:
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 bepaalt dat woningen met een EPC E, F of G onderworpen zijn aan een bevriezing of beperking van de indexering.
Waals Gewest
Het Waals decreet van 15 maart 2018 past vergelijkbare beperkingen toe voor EPC E, F en G.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 voorziet in minder strenge EPC-regels — enkel EPC E en F zien hun indexering verminderd.
Artikel 1728bis van het Belgisch Burgerlijk Wetboek — Gecoordineerde tekst op Justel