Hoe wordt de onroerende voorheffing berekend
De onroerende voorheffing wordt in drie stappen berekend: KI x indexeringscoefficient x gewestelijk basistariief x (1 + opcentiemen). Het KI wordt vastgesteld door het kadaster, de indexeringscoefficient wordt jaarlijks gepubliceerd, en de opcentiemen hangen af van de provincie en gemeente.
| Element | Beschrijving | Vastgesteld door |
|---|---|---|
| KI (kadastraal inkomen) | Fictieve netto huurwaarde van het goed | Kadaster (FOD Financien) |
| Indexeringscoefficient | Jaarlijkse vermenigvuldiger (2,1763 in 2026) | FOD Financien |
| Basistariief | 1,25 % (BXL/WAL) of 3,97 % (VLA) | Gewest |
| Provinciale opcentiemen | Variabel (0 tot 2.600) | Provincie |
| Gemeentelijke opcentiemen | Variabel (900 tot 3.500) | Gemeente |
Rekenvoorbeeld
KI: 1.500 EUR. Coefficient 2026: 2,1763. Basistariief Wallonie: 1,25 %. Provinciale opcentiemen (Namen): 1.500. Gemeentelijke opcentiemen (Namen): 2.600.
| Stap | Berekening | Resultaat |
|---|---|---|
| Geindexeerd KI | 1.500 x 2,1763 | 3.264,45 EUR |
| Basisvoorheffing | 3.264,45 x 1,25 % | 40,81 EUR |
| Provinciaal deel | 40,81 x 1.500/100 | 612,09 EUR |
| Gemeentelijk deel | 40,81 x 2.600/100 | 1.061,00 EUR |
| Totale voorheffing | 1.713,90 EUR |
Hetzelfde goed in Ukkel (Brussel) zou ongeveer 1.220 EUR kosten, en in Gent (Vlaanderen) ongeveer 1.580 EUR.
De indexeringscoefficient
De indexeringscoefficient van het KI wordt elk jaar gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad:
| Jaar | Coefficient |
|---|---|
| 2023 | 2,0915 |
| 2024 | 2,1130 |
| 2025 | 2,1531 |
| 2026 | 2,1763 |
De indexeringscoefficient kan nooit dalen. Hij evolueert steeds opwaarts, wat betekent dat de voorheffing elk jaar stijgt, zelfs als de opcentiemen ongewijzigd blijven.
Tarieven per gewest
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Basistariief van 1,25 %. Geen provincie, dus geen provinciale opcentiemen. De 19 gemeenten stellen gemeentelijke opcentiemen vast tussen 2.500 en 3.400.
Waals Gewest
Basistariief van 1,25 %. Vijf provincies met opcentiemen van 1.100 tot 2.600. Gemeentelijke opcentiemen van 1.800 tot 3.500.
Vlaams Gewest
Basistariief van 3,97 % (het hoogste). Provinciale opcentiemen van 500 tot 1.430. Gemeentelijke opcentiemen van 900 tot 2.000 (lager dan in Wallonie).
Artikelen 249 tot 260 WIB 92, gewestelijke wetgeving — Teksten op Justel