Met een solidariteitsclausule: allen betalen voor een
Als het huurcontract een solidariteitsclausule bevat, kan de verhuurder de betaling van de volledige huur opeisen van eender welke medehuurder, zelfs als er slechts een in gebreke blijft. Dit is het principe van de passieve solidariteit zoals voorzien in de artikelen 1310 tot 1319 van het Burgerlijk Wetboek.
De solidariteitsclausule is de meest voorkomende situatie bij cohousing. De gevolgen zijn belangrijk:
| Situatie | Gevolg voor de medehuurders |
|---|---|
| Een medehuurder betaalt niet | De verhuurder vordert bij een of alle anderen |
| Twee medehuurders betalen niet | De verhuurder vordert bij de overblijvende medehuurder(s) |
| De wanbetalende medehuurder verlaat de woning | De overblijvenden betalen zijn deel zolang het huurcontract loopt |
| Het huurcontract wordt ontbonden wegens wanbetaling | Alle medehuurders worden uitgezet |
De verhuurder hoeft zijn vordering niet te splitsen. Hij kan ervoor kiezen om de volledige huur te vorderen van de meest solvabele medehuurder. Dat is het voornaamste risico van solidaire cohousing.
Het verhaal op de in gebreke blijvende medehuurder
De medehuurder die het deel van de wanbetaler heeft betaald, beschikt over een subrogatoir verhaal (artikel 1346 van het Burgerlijk Wetboek). Hij kan via de rechtbank de terugbetaling vorderen van het voorgeschoten bedrag, verhoogd met intresten. Het samenlevingscontract kan dit verhaal vergemakkelijken door de aandelen nauwkeurig vast te leggen.
De stappen in de praktijk:
- Ingebrekestelling: stuur een aangetekende brief naar de in gebreke blijvende medehuurder met de vordering van zijn aandeel
- Redelijke termijn: laat 15 dagen voor regularisatie
- Verzoening: probeer een bemiddeling via de vrederechter
- Gerechtelijke actie: als de wanbetaler niet betaalt, de vrederechter vatten om terugbetaling te verkrijgen
Het samenlevingscontract speelt hier een essentiele rol: als het duidelijk de verdeling van de lasten vastlegt, vormt het een direct bewijs van ieders aandeel voor de rechter.
De solidariteit overleeft het vertrek van de medehuurder. Zelfs na het verlaten van de woning blijft een medehuurder solidair gehouden tot de huur, totdat een bijvoegsel bij het huurcontract hem formeel bevrijdt. Het samenlevingscontract zou deze situatie moeten voorzien.
Zonder solidariteitsclausule: ieder betaalt enkel zijn deel
Bij afwezigheid van een solidariteitsclausule in het huurcontract is de huurschuld gezamenlijk: elke medehuurder is enkel gehouden tot zijn aandeel. De verhuurder moet dan afzonderlijk optreden tegen elke in gebreke blijvende medehuurder.
| Met solidariteit | Zonder solidariteit |
|---|---|
| De verhuurder vordert alles bij een persoon | De verhuurder vordert ieders aandeel apart |
| Een enkele betaling volstaat voor allen | Ieder betaalt individueel |
| Hoog risico voor de medehuurders | Hoog risico voor de verhuurder |
| Standaardclausule in de meeste huurcontracten | Zeldzaam in de praktijk |
Daarom bevatten vrijwel alle huurcontracten voor cohousing een solidariteitsclausule. De verhuurder heeft er alle belang bij om deze te eisen ter beveiliging van de huurbetaling.
Voor de medehuurders vormt de solidariteit een reeel financieel risico. Het is daarom essentieel om de medehuurders goed te kiezen en een stevig samenlevingscontract op te stellen met interne verhaalsmechanismen.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 bepaalt dat het huurcontract voor cohousing in Brussel het aandeel van elke medehuurder in de huur moet vermelden. De solidariteit moet uitdrukkelijk in het huurcontract voorzien zijn. Een vertrekkende medehuurder kan van zijn solidariteit bevrijd worden als een vervanger door de verhuurder wordt aanvaard.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 regelt de cohousing en voorziet een uitstapmechanisme: de vertrekkende medehuurder wordt bevrijd van zijn solidariteit zodra een solvabele vervanger gevonden is, met akkoord van de verhuurder.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 voorziet een specifiek cohousingsysteem. De vertrekkende medehuurder wordt bevrijd van de solidariteit wanneer een vervanger het huurcontract ondertekent. De verhuurder kan een vervanger niet weigeren zonder redelijke grond.
Artikelen 1310 tot 1319 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek — Passieve solidariteit. Brusselse ordonnantie van 27/07/2017, Waals decreet van 15/03/2018, Vlaams Woninghuurdecreet van 09/11/2018.