Le bail de droit commun : un regime de liberte contractuelle
Le bail de droit commun est un contrat de location regi par les articles 1714 et suivants de l’ancien Code civil. Il s’applique a tous les biens qui ne servent pas de residence principale au locataire : garages, parkings, bureaux, residences secondaires, entrepots, terrains. Les parties sont libres de fixer la duree, le loyer, le preavis et les conditions de resiliation.
Contrairement au bail de residence principale (bail 3-6-9), le bail de droit commun n’est pas protege par la loi du 20 fevrier 1991 ni par les legislations regionales. Cela signifie que le locataire ne beneficie pas des protections imperatives (duree minimale, limitation des indemnites de rupture, droit de resiliation permanent).
Les biens concernes par le bail de droit commun sont notamment :
- Les garages et parkings (meme s’ils sont loues au meme bailleur que le logement, si le bail est separe)
- Les residences secondaires (maisons de vacances, pieds-a-terre)
- Les bureaux et locaux professionnels (hors bail commercial)
- Les entrepots et terrains
- Les kots etudiants dans certaines regions (Flandre)
Le bail de droit commun ne doit pas etre confondu avec le bail commercial, qui dispose de son propre regime legal specifique (loi du 30 avril 1951).
En savoir plus : tout savoir sur FAQ Bail et contrat.
Differences entre bail de droit commun et bail de residence principale
| Critere | Bail de droit commun | Bail de residence principale |
|---|---|---|
| Legislation | Code civil (art. 1714+) | Loi 1991 + legislations regionales |
| Duree | Libre (convenue entre parties) | 9 ans par defaut |
| Preavis | Libre (convenu dans le bail) | 3 mois minimum (locataire) |
| Indemnite de rupture | Libre | Plafonnee par la loi |
| Enregistrement | Recommande mais pas obligatoire | Obligatoire et gratuit |
| Garantie locative | Libre | Plafonnee (2 ou 3 mois) |
| Forme | Ecrit recommande | Ecrit obligatoire |
Le principal avantage du bail de droit commun est la flexibilite : les parties negocient librement les conditions. Le principal risque est l’absence de protection pour le locataire : le bailleur peut prevoir des conditions defavorables.
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Voir aussi : Un bail en anglais est-il valable en Belgique ?.
Voir aussi : voir la réponse.
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En savoir plus : le contrat de bail.
Clauses essentielles d’un bail de droit commun
Un bail de droit commun bien redige doit contenir :
- L’identite des parties (bailleur et locataire)
- La description du bien loue (adresse, superficie, annexes)
- La duree du bail et les conditions de renouvellement
- Le montant du loyer et les modalites de paiement
- Les charges (forfait ou reel, avec repartition)
- La clause d’indexation du loyer (si souhaitee)
- Les conditions de resiliation et le delai de preavis
- L’etat du bien a l’entree (un etat des lieux est recommande)
A defaut de duree convenue, le bail de droit commun est considere comme a duree indeterminee. Il peut alors etre resilie par chaque partie moyennant un preavis d’un mois (bien meuble) ou de 3 mois (bien immeuble), sauf convention contraire.
Si le locataire etablit sa residence principale dans un bien loue sous bail de droit commun, il peut invoquer la requalification du bail en bail de residence principale pour beneficier des protections legales. Le bailleur ne peut s’opposer a cette requalification si le bien sert effectivement de logement principal.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
A Bruxelles, l’ordonnance du 27 juillet 2017 ne regit que les baux de residence principale. Le bail de droit commun reste soumis au Code civil. Les kots etudiants bruxellois relevent d’un regime specifique depuis 2018.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 a introduit un regime specifique pour les baux etudiants. Les autres baux de droit commun (garages, bureaux) restent regis par le Code civil en Wallonie.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 a integre les kots etudiants dans la legislation flamande sur les baux d’habitation. Les baux de droit commun portant sur d’autres biens (garages, bureaux) restent soumis au Code civil.
Ancien Code civil, art. 1714 a 1762bis — Texte sur Justel. Le bail de droit commun est regi par les dispositions generales du Code civil relatives au louage de choses.