Hoe de netto rendabiliteit na belastingen berekenen
De netto rendabiliteit na belastingen wordt als volgt berekend: (Jaarhuur - Kosten - Fiscale impact) / Aankoopprijs x 100. In Belgie is de fiscale impact gebaseerd op het geindexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40 %, en niet op de werkelijk ontvangen huur. Het nettorendement ligt doorgaans tussen 2 en 4 %, tegenover 4 a 7 % bruto.
| Stap | Berekening |
|---|---|
| 1. Bruto jaarhuur | Maandhuur x 12 |
| 2. Jaarlijkse kosten | Voorheffing + verzekering + onderhoud + beheer + leegstand |
| 3. Netto inkomen voor belastingen | Stap 1 - Stap 2 |
| 4. Belastbare basis | Geindexeerd KI x 1,40 |
| 5. Bijkomende belasting | Belastbare basis x marginaal PB-tarief |
| 6. Netto inkomen na belastingen | Stap 3 - Stap 5 |
| 7. Nettorendement | (Stap 6 / Aankoopprijs) x 100 |
De aankoopprijs omvat de prijs van het goed, de notariskosten (registratierechten + erelonen) en eventuele verbouwingswerken voor verhuring.
Concreet rekenvoorbeeld
Appartement gekocht voor 250.000 EUR in Brussel (kosten inbegrepen: 280.000 EUR). KI: 1.200 EUR. Huur: 1.100 EUR/maand.
| Post | Jaarbedrag |
|---|---|
| Bruto huur | 13.200 EUR |
| Onroerende voorheffing | -1.100 EUR |
| Verzekering | -350 EUR |
| Onderhoud/herstellingen | -500 EUR |
| Leegstand (1 maand/3 jaar) | -367 EUR |
| Netto voor belastingen | 10.883 EUR |
| Geindexeerd KI x 1,40 | 3.656 EUR |
| PB-supplement (marginaal 50 %) | -1.828 EUR |
| Netto na belastingen | 9.055 EUR |
| Nettorendement | 3,23 % |
Kosten om in de berekening op te nemen
Terugkerende kosten:
- Onroerende voorheffing: variabel per gemeente (600 tot 2.000 EUR/jaar voor KI 1.200 EUR)
- Eigenaarverzekering: 250 tot 500 EUR/jaar
- Onderhoud en herstellingen: 1 tot 2 % van de aankoopprijs per jaar
- Beheerkosten: 5 tot 8 % van de huur bij een agentschap, 0 bij eigen beheer
- Leegstand: 3 tot 5 % van de jaarhuur
Verwar nettorendement niet met cashflow: als het goed met een lening gefinancierd wordt, zijn de maandelijkse aflossingen geen rendementskost maar een kasstroom. Hypotheekinteresten zijn niet aftrekbaar van particuliere huurinkomsten in Belgie.
Gebruik onze rendementscalculator om automatisch de voorheffing van uw gemeente en het geldende indexeringspercentage te integreren.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De onroerende voorheffing in Brussel is gematigd (basistariief 1,25 %, geen provinciale opcentiemen). De registratierechten bedragen 12,5 %. Het nettorendement is vaak lager door de hoge aankoopprijzen.
Waals Gewest
De voorheffing is variabel maar vaak hoger (hoge gemeentelijke opcentiemen in bepaalde steden). De registratierechten bedragen 12,5 %. De lagere aankoopprijzen zorgen voor hogere brutorendementen.
Vlaams Gewest
De voorheffing heeft een hoger basistariief (3,97 %) maar lagere opcentiemen. De registratierechten bedragen 12 %. Vlaanderen biedt vaak de beste prijs-rendementverhouding voor vastgoedinvesteringen.
Artikelen 7 tot 13 WIB 92 (vastgoedbelasting), regionale wetgeving over registratierechten — Teksten op Justel