Het mondeling huurcontract bestaat maar wordt niet meer aanbevolen
Een mondeling huurcontract is juridisch geldig in het Belgisch recht: er is geen vorm vereist voor het sluiten van een huurovereenkomst. De gewestelijke wetgevingen leggen echter een verplicht geschrift op voor woninghuurcontracten. Een mondeling huurcontract zal zeer moeilijk te bewijzen zijn en kan niet worden geregistreerd.
De kwestie van de geldigheid van het mondeling huurcontract is een klassieke vraag in het Belgisch huurrecht. Het principe is duidelijk: de toestemming van de partijen volstaat om een contractuele band te creëren. De verhuurder en de huurder die mondeling overeenkomen over het gehuurde goed en de prijs zijn gebonden door een geldig huurcontract.
Dit algemeen principe is echter aanzienlijk beperkt door de gewestelijke hervormingen:
- De drie Belgische gewesten leggen nu een geschrift op voor woninghuurcontracten
- De registratie van het huurcontract, die verplicht is, veronderstelt een schriftelijk document
- Het bewijs van de inhoud van een mondeling huurcontract is uiterst moeilijk te leveren
In de praktijk plaatst een mondeling huurcontract beide partijen in een situatie van aanzienlijke rechtsonzekerheid. De huurder kan de overeengekomen duur, het bedrag van de aanvangshuurprijs (voor de indexering), noch de opzeggingsvoorwaarden bewijzen.
Risico’s en gevolgen van een mondeling huurcontract
Voor de huurder:
- Onmogelijkheid om het huurcontract te registreren: geen bescherming bij verkoop van het pand
- Geen bewijs van de overeengekomen huurprijs: de verhuurder kan een ander bedrag beweren
- Geen bewijs van de duur: onzekerheid over de opzeggingsrechten
- Geen wettelijk omkaderde huurwaarborg: de verhuurder kan een buitensporig bedrag eisen
- Onmogelijk om de verplichtingen van de verhuurder te bewijzen
Voor de verhuurder:
- Geen bewijs van de verplichtingen van de huurder (onderhoud, lasten, gebruik)
- Moeilijkheid om een uitzetting te verkrijgen bij niet-betaling
- Geen strafbeding, geen solidariteitsclausule bij cohousing
- Fiscaal risico: geen spoor van de ontvangen huurprijs
Juridische gevolgen:
- Het mondeling huurcontract wordt verondersteld van onbepaalde duur te zijn
- De beschermende regels van het woninghuurcontract zijn van toepassing als de huurder bewijst dat hij er woont
Neem geen enkel risico met een mondeling huurcontract. BailBelgique stelt u in staat om in enkele minuten een conform schriftelijk huurcontract op te stellen, met elektronische handtekening inbegrepen.
Hoe het bestaan van een mondeling huurcontract bewijzen
Bij een geschil moet de partij die het bestaan van een mondeling huurcontract inroept, het bewijs ervan leveren. De aanvaarde bewijsmiddelen zijn:
| Bewijsmiddel | Bewijskracht | Voorbeeld |
|---|---|---|
| Bankoverschrijvingen | Sterk | Maandelijkse overschrijvingen met vermelding “huur” |
| Briefwisseling | Gemiddeld tot sterk | E-mails, sms’en, brieven uitgewisseld |
| Getuigenissen | Gemiddeld | Buren, familie, vastgoedkantoor |
| Domiciliëring | Indicatief | Inschrijving in het bevolkingsregister |
| Energiefacturen | Indicatief | Op naam van de huurder op het adres van het pand |
Belangrijk: zelfs als het bestaan van het huurcontract bewezen is, zal de inhoud ervan (huurprijs, duur, voorwaarden) moeilijk vast te stellen blijven. De vrederechter zal dan de voorwaarden van het huurcontract moeten bepalen op basis van de plaatselijke gebruiken en de beschikbare bewijselementen.
Als de verhuurder het bestaan van het huurcontract betwist, bevindt de huurder zich in een zwakke positie. Artikel 1715 van het oud Burgerlijk Wetboek bepaalde dat bij gebrek aan geschrift de verhuurder op eed kon worden geloofd over de prijs en de duur van het huurcontract. Deze bepaling is genuanceerd door de rechtspraak maar blijft een wettelijke basis.
Als u momenteel huurt met een mondeling huurcontract, stel dan zo snel mogelijk een schriftelijk contract op. Beide partijen hebben er belang bij om de relatie te formaliseren. De huurder kan zelfs van de verhuurder eisen dat hij een schriftelijk huurcontract verstrekt.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 legt een schriftelijk huurcontract op voor woninghuurcontracten in Brussel. Het mondeling huurcontract is niet meer conform maar blijft juridisch bestaand. De huurder kan de verhuurder verplichten om een schriftelijk huurcontract te verstrekken.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 vereist eveneens een schriftelijk huurcontract voor woninghuurcontracten in Wallonie. Bij gebrek aan geschrift geniet de Waalse huurder toch van de wettelijke beschermingen als hij het bestaan van het huurcontract bewijst.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 is het strengste: het woninghuurcontract in Vlaanderen moet schriftelijk zijn. Het decreet voorziet sancties bij niet-naleving van deze verplichting door de verhuurder.
Oud Burgerlijk Wetboek, art. 1714 (het huurcontract kan schriftelijk of mondeling worden gesloten) en art. 1715 (bewijs van het huurcontract zonder geschrift) — Tekst op Justel.