Het samenlevingscontract heeft echte juridische waarde
Ja. Het samenlevingscontract is een overeenkomst naar gemeen recht in de zin van artikel 1103 van het Burgerlijk Wetboek. Het bindt de medehuurders juridisch onderling, maar het is niet tegenwerpelijk aan de verhuurder. Bij een geschil kan de vrederechter zich op de clausules baseren om een conflict tussen medehuurders te beslechten.
Het samenlevingscontract wordt in Belgie niet door specifieke wetgeving geregeld. De juridische kracht berust op het gemeen verbintenissenrecht:
- Artikel 1103 van het Burgerlijk Wetboek: wettig gesloten overeenkomsten strekken tot wet van hen die ze hebben aangegaan
- Artikel 1104: overeenkomsten moeten te goeder trouw worden onderhandeld, gesloten en uitgevoerd
- Contractvrijheid: de medehuurders kunnen elke geoorloofde clausule opnemen
| Aspect | Draagwijdte |
|---|---|
| Tussen medehuurders | Volledige bindende kracht |
| Tegenover de verhuurder | Geen tegenwerpelijkheid |
| Tegenover derden | Geen effect |
| Voor de rechtbank | Ontvankelijk als bewijs |
Wat het samenlevingscontract rechtsgeldig kan regelen
Een volledig samenlevingscontract moet minstens bevatten: de verdeling van de huur en de lasten tussen medehuurders, de samenlevingsregels (geluid, huishouden, gedeelde ruimtes), de procedure bij vertrek van een medehuurder, en de modaliteiten voor vervanging.
De meest voorkomende clausules en hun juridische waarde:
- Verdeling van de huur: elke medehuurder kent zijn aandeel. Bij niet-betaling kunnen de andere medehuurders op basis van het contract het onbetaalde deel terugvorderen
- Samenlevingsregels: uren, huishouden, gebruik van gemeenschappelijke ruimtes. Deze regels zijn tegenwerpelijk tussen de ondertekenaars
- Vertrekprocedure: opzegtermijn tussen medehuurders, verplichting om een vervanger te vinden, eventuele vergoeding
- Verdeling van de huurwaarborg: wie betaalt wat en hoe het aandeel bij vertrek te recupereren
Het samenlevingscontract mag geen clausules bevatten die in strijd zijn met de openbare orde, noch afwijken van de dwingende regels van het huurcontract. Het kan bijvoorbeeld een medehuurder niet verplichten om na het einde van het huurcontract te blijven, noch een medehuurder ontheffen van zijn solidariteit tegenover de verhuurder.
Samenlevingscontract en huurovereenkomst: twee aparte documenten
Het samenlevingscontract en het huurcontract zijn twee juridisch onafhankelijke documenten:
| Criterium | Huurcontract cohousing | Samenlevingscontract |
|---|---|---|
| Partijen | Medehuurders + verhuurder | Medehuurders onderling |
| Voorwerp | Verhuur van het pand | Samenleven |
| Wetgeving | Huurwetgeving | Gemeen verbintenissenrecht |
| Registratie | Verplicht bij FOD Financien | Niet vereist |
| Tegenwerpelijkheid | Verhuurder + medehuurders | Enkel medehuurders |
De verhuurder is geen partij bij het samenlevingscontract. Als een medehuurder het contract niet respecteert (bijvoorbeeld zijn deel van het huishouden niet doet), kunnen de andere medehuurders niet aan de verhuurder vragen om in te grijpen. Zij moeten rechtstreeks tegen de in gebreke blijvende medehuurder optreden.
Het contract kan wel nuttige interne mechanismen voorzien: bemiddeling tussen medehuurders, voorafgaande ingebrekestelling, forfaitaire vergoeding bij vertrek zonder opzegging.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 regelt specifiek de cohousing in Brussel. Het huurcontract moet het aandeel van elke medehuurder vermelden. Het samenlevingscontract blijft een aanvullend, niet-verplicht maar sterk aanbevolen document.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 voorziet een cohousingsysteem met een enkel huurcontract. Het samenlevingscontract wordt niet door het decreet opgelegd, maar niets belet de medehuurders om er een op te stellen. De juridische waarde blijft gebaseerd op het gemeen recht.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 erkent uitdrukkelijk het samenlevingscontract. Artikel 51 moedigt de redactie ervan aan en beschrijft de aanbevolen minimale inhoud.
Artikelen 1103 en 1104 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek — Gemeen verbintenissenrecht. Brusselse ordonnantie van 27/07/2017, Waals decreet van 15/03/2018, Vlaams Woninghuurdecreet van 09/11/2018.