En Belgique

Le precompte immobilier (PI) est le principal impot lie a la detention d’un bien immobilier en Belgique. Contrairement a la taxe fonciere en France, il s’agit d’un impot regional dont les taux et les modalites varient selon la Region ou se situe le bien : Bruxelles-Capitale, Wallonie ou Flandre.

Le precompte immobilier se compose de trois couches superposees :

  • La base regionale : un pourcentage fixe du revenu cadastral (RC) indexe, identique pour tous les biens de la Region.
  • Les centimes additionnels provinciaux : un supplement preleve par la province ou se trouve le bien.
  • Les centimes additionnels communaux : un supplement preleve par la commune, qui constitue souvent la part la plus importante de la facture totale.

Le RC sur lequel repose ce calcul date de la perequation cadastrale de 1975. Ces valeurs n’ont jamais ete revisees depuis : elles sont simplement indexees chaque annee par un coefficient publie au Moniteur belge.

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Bon a savoir
Le precompte immobilier n’est pas la “taxe fonciere”. Ce terme est propre a la France. En Belgique, l’impot foncier annuel s’appelle exclusivement le precompte immobilier (ou onroerende voorheffing en neerlandais).

Comment ca fonctionne

Le calcul du precompte immobilier suit une formule en cascade. Chaque Region fixe un taux de base, auquel s’ajoutent les centimes additionnels de la province et de la commune.

Formule de calcul
Precompte immobilier = RC indexe x taux regional x (1 + taux province + taux commune)

Les taux regionaux de base sont :

  • Region de Bruxelles-Capitale : 2,25 % du RC non indexe (soit 1,2500 % du RC indexe)
  • Region wallonne : 1,25 % du RC indexe
  • Region flamande : 2,50 % (apres reforme, base adaptee)

Le proprietaire recoit chaque annee un avertissement-extrait de role (AER) envoye par le SPF Finances. Ce document indique le montant du a payer et la date limite. Le paiement se fait en une seule fois, generalement entre septembre et novembre de l’annee en cours.

En cas de desaccord sur le montant, le proprietaire dispose d’un delai de six mois a compter de la date d’envoi de l’AER pour introduire une reclamation aupres du directeur regional des contributions directes.

Exemple concret

Jean est proprietaire d’un appartement a Ixelles (Region de Bruxelles-Capitale). Le revenu cadastral de son bien est de 1 200 EUR.

Voici le detail du calcul pour l’exercice 2026 :

  1. RC indexe : 1 200 x 2,1763 = 2 611,56 EUR
  2. Base regionale (1,2500 %) : 2 611,56 x 0,0125 = 32,64 EUR
  3. Centimes additionnels provinciaux : pas de province a Bruxelles = 0 EUR
  4. Centimes additionnels communaux (Ixelles : environ 3 100 centimes) : 32,64 x 31 = 1 011,84 EUR
  5. Total precompte immobilier : 32,64 + 0 + 1 011,84 = 1 044,48 EUR

Ce montant peut varier significativement d’une commune a l’autre. A titre de comparaison, la meme propriete situee a Saint-Josse (6 000 centimes communaux) couterait pres du double en precompte immobilier.

Points d’attention

Interdiction de repercuter sur le locataire. Le precompte immobilier est un impot personnel du proprietaire. Il est strictement interdit de le repercuter sur le locataire, que ce soit via une clause dans le bail ou via les charges. Toute clause contractuelle en ce sens est reputee non ecrite. Cette interdiction est pourtant l’une des infractions les plus frequentes en pratique.

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Attention
Toute clause du bail mettant le precompte immobilier a charge du locataire est nulle de plein droit pour les baux de residence principale. Si votre bailleur vous reclame ce montant, vous etes en droit de refuser.

Reductions et exonerations. Plusieurs reductions du precompte immobilier existent selon la Region :

  • Enfants a charge : reduction pour au moins 2 enfants a charge domicilies dans le bien (conditions variables selon la Region).
  • Personne handicapee : reduction supplementaire si le proprietaire ou un membre du menage est reconnu comme personne handicapee.
  • Logement modeste : reduction applicable lorsque le RC global des biens detenus par le proprietaire ne depasse pas un certain seuil.
  • Bien improductif : exoneration partielle ou totale pour un bien inoccupe et non meuble pour cause de travaux, sinistre ou expropriation (conditions strictes a remplir, notamment en Flandre).

Consequences du non-paiement. En cas de non-paiement dans les delais, le SPF Finances applique des interets de retard au taux legal. Si le proprietaire persiste dans le defaut de paiement, l’administration peut proceder a une saisie mobiliere ou immobiliere sur le bien. Le precompte immobilier est une creance privilegiee de l’Etat : il prime sur la plupart des autres dettes en cas de vente forcee.

Differences entre les trois Regions :

  • Bruxelles-Capitale : pas de centimes provinciaux (pas de province), taux communaux variables, reductions pour menage modeste.
  • Wallonie : centimes provinciaux et communaux eleves dans certaines zones rurales, reforme en cours sur les exonerations.
  • Flandre : reforme profonde depuis 2016 integrant l’ancien bonus logement dans le systeme fiscal regional, taux de base plus eleve mais compensations prevues.

Le proprietaire qui detient des biens dans plusieurs Regions recevra des AER separes pour chacun d’entre eux, avec des taux et additionnels differents.