In Belgie

De latente meerwaarde is een belangrijk concept voor vastgoedinvesteerders. Ze vertegenwoordigt het verschil tussen de huidige waarde van het goed en zijn aankoopprijs — zonder dat deze waarde gerealiseerd is door een verkoop.

Zolang de eigenaar niet verkoopt, is de latente meerwaarde:

  • Niet belastbaar: geen belasting op een niet-gerealiseerde verrijking
  • Vermogensverhogend: ze draagt bij aan de globale rendabiliteit
  • Hefboomfunctie: een goed met grote latente meerwaarde kan gehypothekeerd worden om een nieuwe investering te financieren

In Belgie is zelfs de gerealiseerde meerwaarde vrijgesteld na 5 jaar bezit voor bebouwde goederen van particulieren. De latente meerwaarde is dus “dubbel beschermd”: niet belastbaar zolang ze latent is, en vrijgesteld als ze gerealiseerd wordt na 5 jaar.

i
Goed om te weten
De latente meerwaarde is een pijler van de “buy and hold”-strategie: een goed kopen, het 15-20 jaar verhuren, genieten van geindexeerde huurprijzen en de waardestijging, en vervolgens het vermogen overdragen aan de erfgenamen.

Concreet voorbeeld

Een eigenaar kocht een appartement in Gent voor 180 000 EUR in 2016. In 2026 wordt de geschatte waarde op 250 000 EUR geraamd. De latente meerwaarde bedraagt 70 000 EUR (+39 %). Dit bedrag wordt noch aangegeven noch belast. De eigenaar kan het goed hypothekeren (waarde 250 000 EUR, resterend kapitaal 90 000 EUR = marge van 160 000 EUR) om een nieuwe aankoop te financieren.