En Belgique

La plus-value latente est un concept important pour les investisseurs immobiliers. Elle represente la difference entre la valeur actuelle du bien et son prix d’acquisition — mais sans que cette valeur ait ete realisee par une vente.

Tant que le proprietaire ne vend pas, la plus-value latente :

  • N’est pas taxable : aucun impot n’est du sur un enrichissement non realise
  • Augmente le patrimoine net : elle contribue a la rentabilite locative globale
  • Peut servir de levier : un bien avec une forte plus-value latente peut etre hypotheque pour financer un nouvel investissement

En Belgique, meme la plus-value realisee est exoneree apres 5 ans de detention pour les biens batis detenus par des particuliers. La plus-value latente est donc “doublement protegee” : pas taxable tant qu’elle est latente, et exoneree si elle est realisee apres 5 ans.

i
Bon a savoir
La plus-value latente est un pilier de la strategie “buy and hold” : acheter un bien, le louer pendant 15-20 ans, beneficier des loyers indexes et de l’appreciation du bien, puis transmettre le patrimoine aux heritiers. C’est le modele classique du proprietaire bailleur belge.

Exemple concret

Un proprietaire a achete un appartement a Gand pour 180 000 EUR en 2016. En 2026, sa valeur estimee est de 250 000 EUR. La plus-value latente est de 70 000 EUR (+ 39 %). Ce montant n’est ni declare ni taxe. Le proprietaire peut hypothequer le bien (valeur 250 000 EUR, capital restant du 90 000 EUR = marge de 160 000 EUR) pour financer un nouvel achat.