En Belgique
Le revenu cadastral est une notion centrale de la fiscalite immobiliere belge. Attribue a chaque parcelle et a chaque batiment, il represente le revenu locatif net normal que le bien aurait pu produire en un an, evalue aux conditions du marche du… 1er janvier 1975.
C’est la que reside la particularite belge : les valeurs RC n’ont jamais ete revisees depuis cette date. La perequation cadastrale (mise a jour generale) est inscrite dans la loi mais n’a jamais ete executee depuis 1980. Les valeurs de 1975 sont simplement indexees chaque annee par un coefficient publie au Moniteur belge.
Le RC remplit deux fonctions fiscales majeures :
- Base du precompte immobilier : le PI est calcule sur le RC indexe, auquel s’appliquent les taux regionaux et les centimes additionnels
- Base de la declaration fiscale : les revenus immobiliers sont declares via le RC (pas le loyer reel) pour les biens loues a des personnes physiques a des fins privees
Comment le RC est-il fixe ?
Le RC est determine par l’Administration Mesures et Evaluations (anciennement le Cadastre) du SPF Finances. Il est calcule en fonction des caracteristiques du bien en 1975 : superficie, nombre de pieces, etat, equipements, localisation. Un appartement 2 chambres a Ixelles avec un RC de 1 200 EUR signifie que l’administration estimait son loyer net annuel a 1 200 EUR en 1975.
L’indexation annuelle
Le coefficient d’indexation est publie chaque annee. Pour l’exercice 2026 (revenus 2025), il est de 2,1763. Un RC de 1 200 EUR donne donc un RC indexe de 1 200 x 2,1763 = 2 611,56 EUR.
Comment ca fonctionne
Ou trouver le RC ? Le RC figure sur l’avertissement-extrait de role du precompte immobilier, sur l’acte d’achat du bien et sur le site MyMinfin du SPF Finances.
Revision du RC. Le proprietaire peut demander une revision du RC dans certains cas :
- Travaux de renovation modifiant la valeur du bien
- Agrandissement ou division du bien
- Changement d’affectation (habitation vers commerce)
- Erreur manifeste dans l’evaluation
La demande se fait aupres de l’Administration Mesures et Evaluations. La revision peut aller a la hausse ou a la baisse.
Exemple concret
Isabelle achete un appartement a Namur. L’acte notarie mentionne un RC de 900 EUR. Voici comment ce RC impacte sa fiscalite :
- Precompte immobilier : 900 x 2,1763 (indexation) = 1 958,67 EUR de RC indexe. Applique aux taux wallons + communaux = environ 850 EUR/an de precompte.
- Declaration fiscale : Isabelle loue le bien a un couple (personnes physiques, usage prive). Elle declare le RC indexe (1 958,67 EUR) majore de 40 % = 2 742,14 EUR dans sa declaration IPP. Ce montant est ajoute a ses autres revenus et taxe au taux marginal.
Si Isabelle louait a une societe, elle devrait declarer le loyer reel (et non le RC), ce qui serait fiscalement moins avantageux.
Points d’attention
Location a une personne morale. Quand le locataire est une societe, le proprietaire declare le loyer reel (et non le RC) dans sa declaration fiscale. La difference peut etre significative : un RC indexe de 2 000 EUR vs un loyer annuel reel de 12 000 EUR.
Renovation et RC. Des travaux de renovation importants peuvent entrainer une revision a la hausse du RC. Le proprietaire n’est pas oblige de signaler les travaux, mais l’administration peut proceder a une reevaluation d’office (notamment lors de la delivrance d’un permis d’urbanisme).
Bien a l’etranger. Les proprietaires belges qui possedent un bien a l’etranger doivent egalement declarer un “RC equivalent” dans leur declaration fiscale belge. Ce RC est determine par l’administration belge sur base de la valeur locative du bien dans le pays etranger.