En Belgique

La declaration fiscale des revenus immobiliers en Belgique fonctionne differemment de la plupart des pays voisins. Le principe fondamental : pour un bien loue a une personne physique a usage prive, le proprietaire ne declare pas le loyer reel mais le revenu cadastral indexe, majore de 40 %.

Cette particularite belge signifie que l’impot sur les revenus locatifs est souvent inferieur a ce qu’il serait si le loyer reel etait declare. C’est un avantage fiscal significatif pour les proprietaires bailleurs.

Les differents cas de figure

SituationCe qui est declareBase
Bien non loue (habitation propre)RC indexeExonere si unique habitation
Location a une personne physique (usage prive)RC indexe + 40 %Ajoute aux revenus, taxe au taux marginal
Location a une personne moraleLoyer reel net (apres forfait de frais)Fiscalement moins avantageux
Location a usage professionnel partielRepartition pro rata RC / loyer reelMixte

Calendrier

La declaration se fait annuellement via Tax-on-web (en ligne) ou sur formulaire papier. La date limite est generalement fin juin pour la version en ligne et debut juillet pour le papier.

Comment ca fonctionne

Cadre I de la declaration. Les revenus immobiliers se declarent dans le cadre I (ou VII pour les non-residents). Le proprietaire renseigne le RC non indexe de chaque bien — l’administration applique elle-meme le coefficient d’indexation et la majoration de 40 %.

Deductions possibles. Les interets d’emprunt hypothecaire contractes pour l’acquisition, la construction ou la renovation du bien peuvent etre deduits des revenus immobiliers. Le capital rembourse peut egalement ouvrir droit a des avantages fiscaux regionaux (selon la Region et l’annee de souscription du credit).

Calcul de l’impot. Le revenu immobilier net (RC indexe + 40 % - deductions) est ajoute aux autres revenus du contribuable et taxe au taux marginal de l’IPP (jusqu’a 50 % pour la tranche superieure a 46 440 EUR).

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Bon a savoir
Le precompte immobilier n’est pas un acompte sur l’IPP malgre son nom. C’est un impot regional distinct. Les deux se cumulent : le proprietaire paie le precompte ET l’IPP sur ses revenus immobiliers.

Exemple concret

Vincent possede un appartement a Gand (RC 1 100 EUR) loue a une famille pour 850 EUR/mois. Voici sa declaration :

  • RC indexe : 1 100 x 2,1763 = 2 393,93 EUR
  • Majoration 40 % : 2 393,93 x 1,40 = 3 351,50 EUR (revenu immobilier declare)
  • Loyer reel annuel : 850 x 12 = 10 200 EUR

Vincent declare 3 351,50 EUR au lieu de 10 200 EUR. A un taux marginal de 50 %, la difference d’impot est de (10 200 - 3 351,50) x 50 % = 3 424,25 EUR d’economie par rapport a une taxation sur le loyer reel.

Si Vincent louait a une SPRL, il devrait declarer le loyer reel net : 10 200 EUR - forfait de frais (40 % du loyer, plafonne a 2/3 du RC indexe x 20/7) = un montant bien plus eleve.

Points d’attention

Plusieurs biens. Chaque bien doit etre declare separement avec son RC propre. Le proprietaire de 5 biens doit renseigner 5 RC dans sa declaration.

Bien a l’etranger. Les biens situes hors de Belgique doivent egalement etre declares. Depuis 2021, un RC equivalent est attribue par l’administration belge a chaque bien etranger.

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Attention
Louer a une societe est fiscalement penalisant. Si votre locataire cree une societe et que le bail est au nom de la personne morale, vous devrez declarer le loyer reel. Verifiez toujours le statut juridique du locataire avant la signature du bail.

Obligation de declaration. Tout proprietaire doit declarer ses biens immobiliers, meme s’ils ne sont pas loues. L’habitation propre et unique est exoneree d’impot (mais le RC doit quand meme etre mentionne). Les biens secondaires ou mis en location sont taxes.