In Belgie

De huurcashflow meet wat er overblijft in de portefeuille elke maand na ontvangst van de huurprijs en betaling van alle kosten inclusief het krediet. Het is de meest concrete indicator: beantwoordt het goed mij elke maand geld of kost het mij geld?

Formule maandelijkse cashflow
Cashflow = ontvangen huur - niet-verhaalbare lasten - kredietaflossing

In Belgie is een positieve cashflow vanaf de eerste dag zeldzaam in de grote steden. De hoge aankoopprijzen en de vereiste van 20 % eigen inbreng beperken het hefboomeffect. Dankzij de jaarlijkse indexering (huur stijgt) en het vast krediet (aflossing blijft stabiel) verbetert de cashflow natuurlijk met de tijd.

Hoe werkt het

Typische maandelijkse berekening:

PostBedrag
Ontvangen huur+850 EUR
Onroerende voorheffing (gemaandelijkt)-80 EUR
Verzekering PNO-25 EUR
Provisie onderhoud-30 EUR
Provisie leegstand-43 EUR
Kredietaflossing-780 EUR
Maandelijkse cashflow-108 EUR
i
Goed om te weten
Een negatieve cashflow is niet noodzakelijk een slechte investering. Als de maandelijkse spaarinspanning draagbaar is en het nettorendement correct is, bouwt de investeerder een vermogen op dat grotendeels gefinancierd wordt door de huurder.

Concreet voorbeeld

Mehdi koopt een appartement in Schaarbeek voor 220 000 EUR. Eigen inbreng: 44 000 EUR. Krediet: 176 000 EUR aan 3,8 % over 25 jaar. Huur: 900 EUR/maand.

  • Jaar 1: cashflow = 900 - 130 (lasten) - 920 (krediet) = -150 EUR/maand
  • Jaar 5: geindexeerde huur ~975 EUR → cashflow = -75 EUR/maand
  • Jaar 10: geindexeerde huur ~1 060 EUR → cashflow = +10 EUR/maand (zelffinanciering)

Het kantelpunt (positieve cashflow) komt doorgaans tussen het 8e en 12e jaar in Belgie.

Aandachtspunten

i
Opgelet
Verwar cashflow niet met rendement. Een goed dat cash gekocht wordt (zonder krediet) heeft altijd een positieve cashflow, maar het rendement op eigen vermogen is lager dan een goed op krediet met een licht negatieve cashflow. Het hefboomeffect maakt het verschil.