En Belgique

L’indexation du loyer en Belgique est regie par les legislations regionales en matiere de bail de residence principale. Chaque Region — Bruxelles-Capitale, Wallonie et Flandre — dispose de ses propres regles, bien que le principe de base reste identique : le proprietaire peut adapter le loyer une fois par an pour suivre l’evolution du cout de la vie.

Le fondement juridique commun repose sur l’ancien article 1728bis du Code civil, desormais transpose dans les decrets regionaux. En Region wallonne, c’est le decret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation qui encadre l’indexation. En Region de Bruxelles-Capitale, l’ordonnance du 27 juillet 2017 (Code bruxellois du logement) s’applique. En Flandre, le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 fait reference.

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Bon a savoir
L’indexation n’est jamais automatique en Belgique. Le proprietaire doit expressement la demander au locataire, par ecrit de preference. Sans demande explicite, le loyer reste au montant initial convenu dans le bail.

Les trois Regions partagent une regle commune : l’indexation ne peut intervenir qu’une seule fois par annee de location, au plus tot a la date anniversaire de l’entree en vigueur du bail. Le proprietaire qui oublie de la demander conserve son droit, mais ne peut reclamer retroactivement que trois mois d’arrieres d’indexation.

Comment ca fonctionne

Le calcul de l’indexation repose sur une formule unique, appliquee de maniere identique dans les trois Regions :

Formule d’indexation
Loyer indexe = loyer de base x nouvel indice sante / indice sante de depart

Les trois elements de la formule sont les suivants :

  • Loyer de base : le montant du loyer convenu dans le contrat de bail initial (hors charges). Il ne s’agit pas du dernier loyer paye, mais bien du loyer inscrit a la signature.
  • Nouvel indice sante : l’indice sante du mois qui precede la date anniversaire du bail. Cet indice est publie mensuellement par Statbel (SPF Economie).
  • Indice sante de depart : l’indice sante du mois qui precede la date de signature du contrat de bail.

Les indices sante sont consultables sur le site du SPF Economie (Statbel). Ils sont publies chaque mois avec un mois de decalage : l’indice de janvier est disponible debut fevrier.

Pour les baux signes avant le 1er fevrier 1994, l’indice de reference est l’indice des prix a la consommation et non l’indice sante. Le calcul reste identique, seule la base de reference change.

Exemple concret

Prenons le cas de Marc, proprietaire d’un appartement a Liege. Il a signe un bail de residence principale le 1er septembre 2023, avec un loyer de base de 750 EUR par mois.

Pour calculer l’indexation au 1er septembre 2024 :

  • Loyer de base : 750 EUR
  • Indice sante d’aout 2024 (mois precedant la date anniversaire) : 131,77
  • Indice sante d’aout 2023 (mois precedant la signature du bail) : 128,92

Le calcul donne : 750 x 131,77 / 128,92 = 766,62 EUR.

Marc peut donc demander a son locataire un loyer mensuel de 766,62 EUR a partir du 1er septembre 2024, soit une augmentation de 16,62 EUR. Ce montant reste en vigueur jusqu’a la prochaine date anniversaire, sauf revision du loyer demandee dans les conditions legales.

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Bon a savoir
Marc doit notifier son locataire par ecrit (courrier, e-mail ou recommande). L’indexation ne prend effet qu’a partir du mois qui suit la demande, pas retroactivement sur toute la periode ecoulee.

Points d’attention

Plusieurs situations particulieres peuvent limiter ou empecher l’indexation :

Restriction PEB a Bruxelles. Depuis le 14 octobre 2022, les bailleurs dont le bien affiche un certificat PEB de categorie E, F ou G en Region de Bruxelles-Capitale ne peuvent plus indexer le loyer. Les PEB D sont soumis a une indexation reduite (50 % du montant calcule). Cette mesure vise a inciter les proprietaires a ameliorer la performance energetique de leurs biens locatifs.

Retroactivite limitee a 3 mois. Si le proprietaire omet de demander l’indexation a la date anniversaire du bail, il ne peut la reclamer retroactivement que sur les trois mois precedant sa demande ecrite. Les mois anterieurs sont perdus.

Bail non enregistre. En Flandre et a Bruxelles, un bail de residence principale non enregistre dans les deux mois suivant sa signature prive le proprietaire de son droit a l’indexation. L’enregistrement est gratuit pour les baux d’habitation et se fait aupres du bureau Securite juridique du SPF Finances.

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Attention
L’indexation et la revision du loyer sont deux mecanismes distincts. La revision permet de modifier le loyer de base lui-meme, a la fin de chaque triennat. Si une revision est accordee, le nouveau loyer de base sert de reference pour les indexations futures.

Clause contractuelle d’exclusion. Les parties peuvent convenir dans le bail de renoncer a l’indexation. Dans ce cas, le proprietaire ne peut pas revenir sur cet engagement, meme apres un triennat. Cette clause est relativement rare mais parfaitement legale.