De huurder onderhoudt, de verhuurder herstelt
De huurder betaalt de dagelijkse onderhoudsherstellingen: pakkingen, kranen, sloten, schakelaars, sifons. De verhuurder betaalt de grote herstellingen: dak, ketel, gevel, leidingen, conformiteitswerken. Het basisprincipe: de huurder onderhoudt, de verhuurder herstelt en vervangt.
Artikel 1754 van het Burgerlijk Wetboek definieert huurherstellingen als “herstellingen die gewoonlijk ten laste van de huurder worden gelegd”. De wet van 20 februari 1991 preciseert dat de verhuurder het goed in goede staat moet opleveren en onderhouden gedurende het hele huurcontract. De grote herstellingen zijn altijd voor zijn rekening.
Gedetailleerde lijst van herstellingen
Voor rekening van de huurder
| Element | Voorbeelden |
|---|---|
| Sanitair | Kraanpakkingen, sifon, douchekop |
| Elektriciteit | Schakelaars, stopcontacten, lampen, zekeringen |
| Sloten | Smering, sleutelvervanging |
| Schilderwerk | Kleine retouches, pluggaten |
| Verwarming | Jaarlijks ketelonderhoud, radiatoren ontluchten |
| Tuin | Maaien, hagen snoeien, onkruid wieden |
| Vloeren | Schoonmaak, kleine tegelherstellingen |
Voor rekening van de verhuurder
| Element | Voorbeelden |
|---|---|
| Dak | Dakpannen, dakgoot, afdichting |
| Gevel | Scheuren, voegen, isolatie |
| Ketel | Vervanging bij veroudering |
| Elektriciteit | Conformiteitswerken, verdeelkast |
| Sanitair | Hoofdleidingen, boiler |
| Schrijnwerk | Ramen, deuren (vervanging bij veroudering) |
Het huurcontract van BailBelgique bevat een gedetailleerde verdelingsclausule conform de geldende wetgeving. Dit voorkomt dubbelzinnigheden en conflicten.
Bij onenigheid
Als verhuurder en huurder het niet eens zijn over de verdeling:
- Het huurcontract controleren: sommige contracten detailleren de verdeling
- De wettelijke lijst raadplegen: artikel 1754 Burgerlijk Wetboek
- Een professioneel advies vragen: een vakman kan de oorzaak identificeren (veroudering vs verkeerd gebruik)
- Verzoening bij de vrederechter (gratis)
- Gerechtelijke procedure als de verzoening mislukt
Het algemene principe is duidelijk: wat door normaal gebruik slijt (veroudering) is voor rekening van de verhuurder. Wat regelmatig onderhoud vereist of door de huurder is beschadigd, is voor zijn rekening.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 versterkt de verplichtingen van de Brusselse verhuurder. De verdeling van herstellingen volgt het gemeen recht met aanvullende bewoonbaarheidsnormen.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 legt de Waalse verhuurder specifieke bewoonbaarheidsnormen op. Herstellingen nodig om deze normen te respecteren zijn altijd voor zijn rekening.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet bevestigt het onderscheid tussen huurherstellingen (huurder) en grote herstellingen (verhuurder). Het Vlaamse decreet is afgestemd op het gemeen recht.
Artikelen 1754 en 1755 Burgerlijk Wetboek (huurherstellingen). Artikelen 1719 en 1720 Burgerlijk Wetboek (verplichtingen van de verhuurder). Wet van 20 februari 1991.