De huurder kan dringende werken niet weigeren
De huurder kan niet weigeren: dringende werken of werken nodig voor het behoud van het pand. Hij kan weigeren: niet-essientiele comfortwerken. Als de werken langer dan 40 dagen duren, kan de huurder een huurverlaging vragen. Als de woning onbewoonbaar wordt, kan het huurcontract worden opgezegd.
Artikel 1724 van het Burgerlijk Wetboek legt de huurder op dringende herstellingen te dulden, zelfs als ze overlast veroorzaken. Dit principe stelt de verhuurder in staat zijn verplichting na te komen om het goed in goede staat te houden.
Verplichte vs facultatieve werken
| Type werken | Mag de huurder weigeren? |
|---|---|
| Dringende herstelling (lek, dak, verwarming in winter) | Nee |
| Conformiteitswerken (elektriciteit, rookmelders) | Nee |
| Instandhoudingswerken (gevel, dakstructuur) | Nee |
| EPC-verbetering (isolatie, schrijnwerk) | Naargelang het geval |
| Comfortwerken (keukenrenovatie, verfraaiing) | Ja |
| Werken ter voorbereiding van verkoop | Ja |
De verhuurder moet de huurder vooraf verwittigen en redelijke uren respecteren. Werken mogen niet op zondag of feestdagen worden uitgevoerd zonder toestemming van de huurder.
Als er belangrijke werken gepland zijn, onderhandel dan met de verhuurder over de voorwaarden: uren, voorziene duur, eventuele huurverlaging. Leg het akkoord schriftelijk vast.
Verhaal van de huurder bij langdurige werken
Als de werken langer dan 40 dagen duren en het genot van de woning verstoren:
- Huurverlaging: de huurder kan de vrederechter om een evenredige verlaging vragen
- Ontbinding van het huurcontract: als de woning onbewoonbaar wordt, kan het contract worden ontbonden ten laste van de verhuurder
- Schadevergoeding: de huurder kan een vergoeding eisen voor de geleden schade
- Tijdelijke herhuisvesting: de verhuurder kan verplicht worden de huurder te herhuisvesten
De huurder mag nooit de huurprijs inhouden op eigen initiatief om de overlast door werken te compenseren.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 bepaalt dat de Brusselse verhuurder de huurder schriftelijk moet informeren voor de aanvang van de werken.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 legt de verhuurder op de bewoonbaarheidsnormen te respecteren. Conformiteitswerken kunnen niet door de Waalse huurder worden geweigerd.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt dat de huurder werken nodig voor het behoud van het goed moet dulden. De Vlaamse wetgeving is afgestemd op het gemeen recht voor huurverlaging na 40 dagen.
Artikelen 1723 en 1724 Burgerlijk Wetboek (werken en herstellingen tijdens het huurcontract). Wet van 20 februari 1991 betreffende de huur van woningen.