De verhuurder betaalt de vervanging van de ketel
De verhuurder betaalt de vervanging van een verouderde of defecte ketel. Het is een grote herstelling die krachtens artikel 1720 van het Burgerlijk Wetboek voor zijn rekening komt. De huurder betaalt het jaarlijks onderhoud en de kleine herstellingen. Als de panne veroorzaakt is door een onderhoudsgebrek van de huurder, kan zijn aansprakelijkheid worden ingeroepen.
De vervanging van een ketel vertegenwoordigt een aanzienlijke investering (tussen 2 500 en 8 000 EUR naargelang het type). De verhuurder kan deze last niet doorrekenen aan de huurder, zelfs niet via een clausule in het huurcontract. Deze verplichting is van openbare orde voor hoofdverblijfplaatsen.
Kostenverdeling ketel
| Interventie | Wie betaalt? | Indicatieve kost |
|---|---|---|
| Jaarlijks onderhoud | Huurder | 100-200 EUR |
| Vervanging pakkingen/slijtonderdelen | Huurder | 50-150 EUR |
| Ontluchting radiatoren | Huurder | Gratis (zelf te doen) |
| Vervanging verouderde ketel | Verhuurder | 2 500-8 000 EUR |
| Herstelling grote panne | Verhuurder (bij veroudering) | 500-2 000 EUR |
| Conformiteitswerken (nieuwe normen) | Verhuurder | Variabel |
De gemiddelde levensduur van een ketel is 15 tot 25 jaar. Daarna kan de verhuurder de huurder niet verplichten om een toestel aan het einde van zijn levensduur oneindig te “herstellen”.
Vermeld de leeftijd en de staat van de ketel in de intredeplaatsbeschrijving. Bij een panne kan dit document aantonen of de ketel bij intrede al verouderd was.
Bijzondere gevallen
Panne in de winter
De verhuurder moet onmiddellijk ingrijpen bij een verwarmingspanne in de winter. Verwarming is een verplichting van de verhuurder. Bij een buitensporige termijn kan de huurder de vrederechter in urgentie inschakelen.
Onderhoudsgebrek van de huurder
Als de panne rechtstreeks veroorzaakt is door een onderhoudsgebrek van de huurder (geen jaarlijks onderhoud gedurende meerdere jaren), kan de verhuurder een bijdrage in de vervangingskosten vragen. De onderhoudsattesten dienen als bewijs.
Ketel in mede-eigendom
Als de ketel collectief is (mede-eigendom), worden de vervangingskosten verdeeld over de mede-eigenaars volgens de aandelen. De verhuurder-eigenaar draagt zijn aandeel, niet de huurder.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 versterkt de verplichting van de Brusselse verhuurder om een functionele verwarming te voorzien. De vervanging van een defecte ketel is een absolute verplichting.
Waals Gewest
De Waalse Huisvestingscode legt de verhuurder op de verwarmingsinstallaties in goede staat te houden. De verhuurvergunning controleert de goede werking van de ketel.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt dat de verhuurder het goed in goede verwarmingsstaat moet houden. In Vlaanderen kan een slecht EPC de indexering van de huurprijs blokkeren.
Artikelen 1719 en 1720 Burgerlijk Wetboek (verplichtingen van de verhuurder). Artikel 1754 Burgerlijk Wetboek (huurherstellingen). Wet van 20 februari 1991.