Nee, indexering is een recht, geen verplichting
De huurindexering is niet verplicht. Het is een recht van de verhuurder voorzien in artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek. De verhuurder kan ervoor kiezen dit recht niet uit te oefenen, en het huurcontract kan de indexering zelfs uitsluiten via een uitdrukkelijke clausule.
De wettekst gebruikt de uitdrukking “kan worden gevraagd”, wat duidelijk een bevoegdheid aanduidt en geen verplichting. De verhuurder is vrij om:
- Elk jaar op de verjaardagsdatum de indexering te vragen
- Bepaalde jaren niet te indexeren
- Definitief af te zien van de indexering
De huurder kan van zijn kant niet eisen dat de verhuurder indexeert. De indexering kan trouwens de huurprijs enkel doen stijgen (behalve in het uitzonderlijke geval van negatieve indexering).
De uitsluitingsclausule in het huurcontract
Het huurcontract kan een clausule bevatten die de indexering uitdrukkelijk uitsluit. Deze clausule is volkomen geldig en bindt beide partijen.
| Clausule in het contract | Indexering mogelijk? |
|---|---|
| Indexeringsclausule | Ja, op schriftelijk verzoek |
| Geen vermelding | Ja, standaard (art. 1728bis) |
| Uitdrukkelijke uitsluiting | Nee |
| ”Automatische” clausule | Ja, maar schriftelijk verzoek vereist |
Zelfs zonder indexeringsclausule in het contract kan de verhuurder indexeren krachtens artikel 1728bis, tenzij het contract de indexering uitdrukkelijk uitsluit.
Praktische gevolgen van niet-indexering
Een verhuurder die gedurende meerdere jaren niet indexeert, lijdt een progressief koopkrachtverlies. Met een inflatie van 2 % per jaar vertegenwoordigt een niet-geindexeerde huurprijs van 900 EUR over 5 jaar een cumulatief verlies van honderden euro’s.
Kan de indexering later worden hervat? Ja, de verhuurder kan altijd de indexering hervatten voor de toekomst. De berekening herneemt dan vanaf de oorspronkelijke basishuurprijs met de actuele indexcijfers.
Impact op de herziening: het niet-indexeren belet de verhuurder niet een huurherziening te vragen bij de driejaarlijkse vervaldag als de huurwaarde van het goed is gewijzigd.
De verhuurder die vrijwillig afziet van de indexering gedurende meerdere jaren kan de achterstallen niet vorderen buiten de retroactiviteitstermijnen voorzien door zijn Gewest.
Regionale bijzonderheden
Het facultatieve karakter van de indexering is identiek in de drie Gewesten.
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 maakt de indexering niet verplicht, maar voegt EPC-beperkingen toe die de indexering kunnen verhinderen, zelfs als de verhuurder het wenst.
Waals Gewest
Het Waals decreet van 15 maart 2018 handhaaft het facultatieve karakter met dezelfde EPC-beperkingen.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 voorziet in dezelfde principes, met EPC-beperkingen beperkt tot labels E en F.
Artikel 1728bis van het Belgisch Burgerlijk Wetboek — Gecoordineerde tekst op Justel