Ja, maar het is een zeer zeldzaam geval
De indexering kan theoretisch de huurprijs doen dalen als het nieuwe gezondheidsindexcijfer lager is dan het aanvangsindexcijfer. De wettelijke formule zou dan een resultaat lager dan de basishuurprijs geven. Dit is uiterst zeldzaam omdat het gezondheidsindexcijfer op lange termijn een stijgende trend volgt.
De indexeringsformule is zuiver wiskundig: Basishuurprijs x (Nieuw indexcijfer / Aanvangsindexcijfer). Als het nieuwe indexcijfer lager is dan het aanvangsindexcijfer, is de verhouding kleiner dan 1, wat een geindexeerde huurprijs lager dan de basishuurprijs oplevert.
In Belgie volgt het gezondheidsindexcijfer de evolutie van de consumptieprijzen (exclusief tabak, alcohol en brandstoffen). Over de laatste 50 jaar heeft het indexcijfer slechts zeer zeldzame en kortstondige periodes van daling gekend.
Hoe een negatieve indexering ontstaat
Voor een indexering die de huurprijs doet dalen, zou een voldoende belangrijke en langdurige deflatie nodig zijn om het gezondheidsindexcijfer onder het aanvangsindexcijfer te doen dalen.
Theoretisch voorbeeld: een contract ondertekend in juni 2023 met een aanvangsindexcijfer van 135,00. Als op het moment van de verjaardag in 2024 het indexcijfer was gedaald tot 132,50:
| Element | Waarde |
|---|---|
| Basishuurprijs | 850 EUR |
| Aanvangsindexcijfer | 135,00 |
| Nieuw indexcijfer | 132,50 |
| Geindexeerde huurprijs | 850 x (132,50 / 135,00) = 834,26 EUR |
In de praktijk, zelfs tijdens de financiele crisis van 2008-2009, is het Belgische gezondheidsindexcijfer slechts met enkele tienden van punten gedaald over enkele maanden, wat enkel de zeer recente contracten trof.
Rechten van de huurder bij negatieve indexering
Als de berekening een geindexeerde huurprijs lager dan de basishuurprijs oplevert, kan de huurder:
- De toepassing van de negatieve indexering vragen: artikel 1728bis voorziet dat de indexering “door de meest gerede partij” kan worden gevraagd, wat de huurder insluit
- Het lagere geindexeerde bedrag betalen en de verhuurder schriftelijk op de hoogte brengen met het detail van de berekening
Kan de verhuurder weigeren? In theorie niet, want de formule werkt in beide richtingen. De verhuurder kan echter simpelweg kiezen om dat jaar geen indexering te vragen, aangezien indexering niet verplicht is.
De geindexeerde huurprijs kan nooit onder nul dalen. Bovendien blijft de basishuurprijs de referentie voor toekomstige berekeningen, zelfs als de geindexeerde huurprijs tijdelijk lager is.
Regionale bijzonderheden
De regels zijn identiek in de drie Gewesten betreffende negatieve indexering.
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 voorziet geen specifieke bepaling voor negatieve indexering.
Waals Gewest
Het Waals decreet van 15 maart 2018 zwijgt eveneens over dit geval.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 behandelt de kwestie van negatieve indexering evenmin.
Artikel 1728bis van het Belgisch Burgerlijk Wetboek — Gecoordineerde tekst op Justel