Gedeeltelijk: inhaalbeweging beperkt in de tijd
De verhuurder kan de indexering hervatten voor de toekomst, maar de retroactiviteit is beperkt tot 3 maanden in Brussel en Wallonie. In Vlaanderen geldt de verjaring van 5 jaar. De niet-gevorderde jaren zijn definitief verloren.
De indexering is niet automatisch: de verhuurder moet elk jaar een schriftelijk verzoek doen. Als hij dit vergeet gedurende een of meerdere jaren, kan hij niet het volledige bedrag van de achterstallen terugvorderen.
Het goede nieuws is dat de verhuurder altijd de indexering kan hervatten voor de toekomst. De berekening vertrekt dan van de oorspronkelijke basishuurprijs met de actuele indexcijfers, wat een deel van het verlies mechanisch compenseert.
Hoe te werk gaan om in te halen
Stap 1: Verstuur een schriftelijk verzoek aan de huurder met de berekening volgens de wettelijke formule.
Stap 2: Bereken vanaf de oorspronkelijke basishuurprijs, niet vanaf de laatst betaalde huurprijs. Gebruik het aanvangsindexcijfer (maand voor de ondertekening) en het nieuwe indexcijfer (maand voor de volgende verjaardagsdatum).
Stap 3: Bepaal de toegestane retroactiviteit in uw Gewest.
Stap 4: Pas de nieuwe huurprijs toe vanaf de toegestane datum.
Onze indexeringscalculator voert automatisch de berekening uit vanaf de oorspronkelijke basishuurprijs, zelfs na meerdere jaren zonder indexering.
Berekening: wat men recupereert en wat men verliest
Wat men recupereert: door de indexering te hervatten met de formule (Basishuurprijs x Nieuw indexcijfer / Aanvangsindexcijfer), profiteert de verhuurder van de gecumuleerde evolutie van de gezondheidsindex sinds de ondertekening.
Wat men verliest: de maanden waarin de huurprijs niet werd geindexeerd (buiten de 3 maanden retroactiviteit) zijn verloren. De verhuurder zal nooit het verschil ontvangen tussen de betaalde huurprijs en de huurprijs die geindexeerd had moeten zijn voor die maanden.
Financiele impact: voor een huurprijs van 900 EUR die 5 jaar niet geindexeerd werd met een inflatie van 2 % per jaar, bedraagt het cumulatief verlies meer dan 2.700 EUR.
De verhuurder die de indexering inhaalt na meerdere jaren kan de huurder niet vragen een forfaitair bedrag te betalen voor de achterstallen. Enkel de toegestane retroactiviteit (3 maanden) is toepasbaar.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 beperkt de retroactiviteit tot 3 maanden.
Waals Gewest
Het Waals decreet van 15 maart 2018 past dezelfde limiet van 3 maanden toe.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 voorziet niet in een expliciete limiet van 3 maanden. De burgerlijke verjaring van 5 jaar biedt theoretisch meer marge.
Artikel 1728bis van het Belgisch Burgerlijk Wetboek — Gecoordineerde tekst op Justel