Terugvorderingstermijnen per Gewest
In Brussel en Wallonie is de inhaalbeweging beperkt tot 3 maanden achteraf. In Vlaanderen geldt de algemene verjaring van 5 jaar, maar het retroactief effect blijft beperkt. De niet-gevorderde jaren zijn definitief verloren.
Artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de indexering slechts effect heeft voor de toekomst en de maanden verstreken sinds het verzoek, binnen de door elk Gewest vastgestelde limiet.
Deze beperking beschermt de huurder tegen massale en onvoorzienbare inhaalvorderingen. Zelfs als de verhuurder nooit heeft geindexeerd gedurende 5 of 10 jaar, kan hij slechts de bedragen recupereren die overeenkomen met de toegestane termijn in zijn Gewest.
Hoe het inhaalbedrag berekenen
De verhuurder moet:
- De verjaardag van het huurcontract identificeren
- De indexeringsformule toepassen voor elk betrokken jaar
- Het verschil berekenen tussen de betaalde huurprijs en de geindexeerde huurprijs
- De vordering beperken tot de maanden toegestaan door het Gewest
| Gewest | Maximale retroactiviteit | Wettelijke basis |
|---|---|---|
| Brussel | 3 maanden | Ordonnantie 2017 |
| Wallonie | 3 maanden | Decreet 2018 |
| Vlaanderen | Verjaring 5 jaar | Woninghuurdecreet 2018 |
Gebruik onze indexeringscalculator om het exacte inhaalbedrag over de toegestane periode te bepalen.
Verjaring en praktische beperkingen
Burgerlijke verjaring: in het gemeen recht verjaren huurvorderingen na 5 jaar (artikel 2277 van het Burgerlijk Wetboek). Deze verjaring staat echter niet toe de gewestelijke beperkingen op de retroactiviteit te omzeilen.
Verschil tussen verjaring en retroactiviteit: de verjaring betreft het recht om in rechte te vorderen. De retroactiviteit betreft de periode waarover de indexering effect heeft.
Financiele impact: een verhuurder die 5 jaar vergeet te indexeren bij een huurprijs van 900 EUR kan meerdere duizenden euro’s aan gederfde inkomsten verliezen.
De verhuurder kan altijd beginnen met indexeren voor de toekomst, zelfs als hij jarenlang vergeten is. De berekening herneemt dan vanaf de oorspronkelijke basishuurprijs, niet vanaf de laatst betaalde huurprijs.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 beperkt de retroactiviteit duidelijk tot 3 maanden.
Waals Gewest
Het Waals decreet van 15 maart 2018 voorziet in dezelfde beperking van 3 maanden retroactiviteit.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 voorziet niet in een expliciete limiet van 3 maanden, maar past de burgerlijke verjaring van 5 jaar toe.
Artikel 1728bis van het Belgisch Burgerlijk Wetboek — Gecoordineerde tekst op Justel