Twee afzonderlijke mechanismen voor huurprijsevolutie
De indexering compenseert de inflatie elk jaar via de wettelijke formule (gezondheidsindex). De herziening past de huurprijs aan de werkelijke huurwaarde aan om de 3 jaar. Beide zijn afzonderlijk en cumuleerbaar.
Indexering en herziening beantwoorden aan verschillende doelstellingen:
-
De indexering behoudt de koopkracht van de verhuurder door de huurprijs aan te passen aan de evolutie van de gezondheidsindex. Het is een quasi-automatisch mechanisme (op schriftelijk verzoek) dat geen bijzondere rechtvaardiging vereist.
-
De herziening maakt het mogelijk de huurprijs aan te passen aan de werkelijke marktwaarde. Ze is gerechtvaardigd wanneer nieuwe omstandigheden (werken, evolutie van de buurt, achteruitgang) de huurwaarde aanzienlijk hebben gewijzigd.
Gedetailleerde vergelijking
| Criterium | Indexering | Herziening |
|---|---|---|
| Wettelijke basis | Art. 1728bis BW | Art. 7 en 7bis huurwet |
| Frequentie | Jaarlijks | Driejaarlijks |
| Mechanisme | Vaste wiskundige formule | Beoordeling van de huurwaarde |
| Voorwaarde | Schriftelijk verzoek | Wijziging van 20 % minimum |
| Initiatief | Verhuurder (huurder bij daling) | Verhuurder of huurder |
| Procedure | Eenvoudig schriftelijk verzoek | Akkoord of vrederechter |
| EPB-impact | Ja (gewestelijke beperkingen) | Nee |
| Termijn verzoek | Op de verjaardagsdatum | 6 tot 9 maanden voor einde driejarenperiode |
De indexering is een mechanische aanpassing op basis van inflatie. De herziening is een economische aanpassing op basis van de marktrealiteit. Beide kunnen tegelijk worden toegepast.
Kunnen indexering en herziening gecumuleerd worden
Ja, beide mechanismen zijn perfect cumuleerbaar. De verhuurder kan:
- Elk jaar indexeren op de verjaardagsdatum
- Een herziening vragen bij de driejaarlijkse vervaldag als de huurwaarde is gewijzigd
Na een herziening wordt de herziene huurprijs de nieuwe basishuurprijs voor toekomstige indexeringen. De referentie-indexcijfers worden eveneens bijgewerkt.
De herziening is niet automatisch. Ze vereist ofwel een minnelijk akkoord, ofwel een procedure voor de vrederechter. De verhuurder kan niet eenzijdig een nieuwe huurprijs vaststellen.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 handhaaft beide mechanismen. De EPC-beperkingen gelden voor de indexering maar niet voor de herziening.
Waals Gewest
Het Waals decreet van 15 maart 2018 voorziet in dezelfde twee mechanismen met identieke herzieningsvoorwaarden.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 regelt de herziening met eigen voorwaarden eigen aan het Vlaamse recht.
Artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek en artikelen 7-7bis van de huurwet — Gecoordineerde tekst op Justel