Nee, de indexering betreft enkel de basishuurprijs
De indexering voorzien in artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek geldt enkel voor de basishuurprijs, niet voor de huurlasten. De lasten evolueren volgens hun eigen mechanismen (werkelijke uitgaven of contractueel forfait).
De indexeringsformule (Basishuurprijs x Nieuw indexcijfer / Aanvangsindexcijfer) betreft enkel het huurbedrag overeengekomen in het oorspronkelijke contract. De huurlasten — zowel provisies op werkelijke kosten als forfaits — worden door afzonderlijke regels beheerst.
Een verhuurder die de indexeringsformule op de lasten zou toepassen begaat een fout die de huurder kan betwisten.
Hoe de lasten evolueren
Er bestaan twee lastensystemen in het Belgisch huurrecht:
Werkelijke lasten (provisies): de huurder betaalt maandelijkse provisies en de verhuurder maakt een jaarlijkse afrekening op basis van de werkelijke uitgaven.
Forfaitaire lasten: een vast bedrag overeengekomen in het contract. Dit forfait kan niet worden gewijzigd tijdens het contract, behalve bij wederzijds akkoord.
| Type lasten | Indexeerbaar? | Wijze van evolutie |
|---|---|---|
| Basishuurprijs | Ja | Wettelijke formule (art. 1728bis) |
| Werkelijke lasten | Nee | Jaarlijkse afrekening |
| Forfaitaire lasten | Nee | Vast (behalve bij akkoord) |
| Onroerende voorheffing | Nee | Ten laste van de verhuurder |
Als het contract een huurprijs “kosten inbegrepen” (all-in) voorziet, zonder opsplitsing tussen huur en lasten, is de situatie complexer. Controleer de exacte formulering van uw contract.
Het bijzondere geval van huur “kosten inbegrepen”
Wanneer het contract een enkel bedrag “kosten inbegrepen” voorziet, zonder opsplitsing:
- Sommige rechtbanken beschouwen het totaalbedrag als de basishuurprijs die integraal kan worden geindexeerd
- Andere eisen een opsplitsing om enkel het huurgedeelte te indexeren
- De rechtspraak beveelt aan om in het contract steeds duidelijk de huurprijs van de lasten te onderscheiden
Een verhuurder die een bedrag “kosten inbegrepen” indexeert zonder het huur- en lastengedeelte te onderscheiden stelt zich bloot aan betwisting door de huurder.
Regionale bijzonderheden
Het onderscheid tussen huurprijs en lasten is identiek in de drie Gewesten.
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 legt transparantie op over de lasten. De jaarlijkse afrekening is verplicht voor werkelijke lasten.
Waals Gewest
Het Waals decreet van 15 maart 2018 voorziet in vergelijkbare transparantieverplichtingen.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 regelt eveneens het beheer van huurlasten met afrekeningsregels.
Artikel 1728bis van het Belgisch Burgerlijk Wetboek — Gecoordineerde tekst op Justel