Nee, de indexering is nooit automatisch
De verhuurder moet een schriftelijk verzoek sturen aan de huurder om de indexering te activeren. Zonder dit verzoek kan de huurder het niet-geindexeerde huurbedrag rechtmatig blijven betalen, zelfs als de verjaardagsdatum verstreken is.
Artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek is duidelijk: de indexering “kan schriftelijk worden gevraagd”. Het is geen verplichting, maar een recht van de verhuurder dat actief moet worden uitgeoefend.
Zelfs als het contract een “automatische indexeringsclausule” bevat, beschouwt de meerderheidsrechtspraak dat een schriftelijk verzoek noodzakelijk blijft. De huurder kan het exacte bedrag niet raden zonder mededeling van de gedetailleerde berekening.
Hoe het indexeringsverzoek doen
Het verzoek is aan geen bijzondere vorm onderworpen, maar moet schriftelijk zijn en bevatten:
- De herinnering aan de basishuurprijs (oorspronkelijk contractbedrag)
- Het aanvangsindexcijfer en het nieuwe gezondheidsindexcijfer
- Het detail van de berekening volgens de wettelijke formule
- Het nieuwe huurbedrag
- De ingangsdatum van het nieuwe bedrag
De verhuurder moet dit verzoek versturen op de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van het contract, of kort daarna. Het wordt aanbevolen een schriftelijk spoor te gebruiken (aangetekend, e-mail met ontvangstbevestiging).
Onze indexeringscalculator genereert een gedetailleerde berekening die u bij uw schriftelijk verzoek kunt voegen.
Gevolgen van het vergeten van de indexering
Als de verhuurder vergeet het verzoek te versturen gedurende een of meerdere jaren:
- Geen onbeperkte retroactiviteit: de inhaalbeweging is beperkt tot 3 maanden achteraf in Brussel en Wallonie
- De niet-gevorderde jaren zijn verloren: de verhuurder kan geen achterstallen vorderen buiten de verjaringstermijn
- De toekomst blijft mogelijk: de verhuurder kan altijd de indexering hervatten voor de toekomst
Verstuur nooit een indexeringsverzoek zonder vooraf te controleren of uw goed voldoet aan de EPC-voorwaarden van uw Gewest. Slecht geklasseerde goederen kunnen onderworpen zijn aan een bevriezing of beperking.
Regionale bijzonderheden
De regel van het verplichte schriftelijk verzoek geldt in de drie Gewesten.
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 beperkt de inhaalbeweging tot 3 maanden achteraf.
Waals Gewest
Het Waals decreet van 15 maart 2018 past dezelfde limiet van 3 maanden retroactiviteit toe.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 voorziet eveneens het schriftelijk verzoek, met een burgerlijke verjaring van 5 jaar.
Artikel 1728bis van het Belgisch Burgerlijk Wetboek — Gecoordineerde tekst op Justel