Non, l’indexation est un droit, pas une obligation
L’indexation du loyer n’est pas obligatoire. C’est un droit du proprietaire prevu par l’article 1728bis du Code civil. Le proprietaire peut choisir de ne pas l’exercer, et le bail peut meme exclure l’indexation par une clause explicite.
Le texte legal utilise l’expression “peut etre demandee”, ce qui indique clairement une faculte et non une obligation. Le proprietaire est libre de :
- Demander l’indexation chaque annee a la date anniversaire
- Ne pas demander l’indexation certaines annees
- Renoncer definitivement a l’indexation
Le locataire, de son cote, ne peut pas exiger que le proprietaire indexe le loyer. L’indexation ne peut d’ailleurs que faire augmenter le loyer (sauf cas exceptionnel d’indexation negative).
En savoir plus : tout savoir sur FAQ Indexation du loyer.
La clause d’exclusion de l’indexation
Le bail peut contenir une clause qui exclut expressement l’indexation. Cette clause est parfaitement valable et lie les deux parties.
Si le bail exclut l’indexation : le proprietaire ne peut pas revenir sur cette clause pendant la duree du bail. Le loyer reste fixe au montant initial.
Si le bail ne mentionne rien : l’indexation est possible par defaut, car l’article 1728bis s’applique a tous les baux d’habitation sauf exclusion explicite.
Si le bail prevoit l’indexation : le proprietaire doit quand meme envoyer une demande ecrite chaque annee. La clause ne rend pas l’indexation automatique.
| Clause dans le bail | Indexation possible ? |
|---|---|
| Clause d’indexation | Oui, sur demande ecrite |
| Aucune mention | Oui, par defaut (art. 1728bis) |
| Exclusion explicite | Non |
| Clause “automatique” | Oui, mais demande ecrite requise |
Meme sans clause d’indexation dans le bail, le proprietaire peut indexer le loyer en vertu de l’article 1728bis, sauf si le bail l’exclut expressement.
Voir aussi : Peut-on contester une indexation de loyer.
Voir aussi : L’indexation s’applique-t-elle aux charges ?.
Consequences pratiques de la non-indexation
Un proprietaire qui choisit de ne pas indexer pendant plusieurs annees subit une perte de pouvoir d’achat progressive. Avec une inflation de 2 % par an, un loyer de 900 EUR non indexe pendant 5 ans represente un manque a gagner cumule de plusieurs centaines d’euros.
Peut-on reprendre l’indexation apres l’avoir negligee ? Oui, le proprietaire peut toujours reprendre l’indexation pour l’avenir. Le calcul reprend depuis le loyer de base initial avec les indices actuels, ce qui rattrape partiellement la perte.
Impact sur la revision : la non-indexation n’empeche pas le proprietaire de demander une revision du loyer a l’echeance triennale si la valeur locative du bien a evolue.
Le proprietaire qui renonce volontairement a l’indexation pendant plusieurs annees ne peut pas reclamer les arrieres au-dela des delais de retroactivite prevus par sa Region.
Specificites regionales
Le caractere facultatif de l’indexation est identique dans les trois Regions.
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 ne rend pas l’indexation obligatoire. Elle ajoute cependant des restrictions PEB qui peuvent empecher l’indexation, meme si le proprietaire le souhaite.
Region wallonne
Le decret wallon du 15 mars 2018 maintient le caractere facultatif avec les memes restrictions PEB.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 prevoit les memes principes, avec des restrictions EPC limitees aux labels E et F.
Article 1728bis du Code civil belge — Texte coordonne sur Justel