Wat doen bij een onbewoonbare woning
Bij een onbewoonbare woning volgt u deze procedure: 1) ingebrekestelling van de verhuurder per aangetekende brief, 2) melding bij de gewestelijke inspectiedienst, 3) inschakeling van de vrederechter indien nodig. Verlaat de woning niet zonder gerechtelijke beslissing, anders verliest u mogelijk uw rechten.
De gedetailleerde aanpak:
- Documenteer de problemen: gedateerde foto’s, video’s, vaststelling door deurwaarder indien mogelijk
- Ingebrekestelling: stuur een aangetekende brief naar de verhuurder met beschrijving van de gebreken en een redelijke termijn
- Gewestelijke melding: neem contact op met de woninginspectiedienst van uw gewest
- Inspectie: een inspecteur bezoekt het pand en stelt een officieel rapport op
- Gerechtelijke actie: als de verhuurder niet handelt, schakel de vrederechter in
De minimale bewoonbaarheidsnormen
Elk gewest definieert minimumnormen waaraan elke verhuurde woning moet voldoen:
- Structurele stabiliteit: waterdicht dak, gezonde muren, stevige fundering
- Veiligheid: conforme elektrische installatie, rookmelders, gasafvoer
- Bewoonbaarheid: geen overmatig vocht, voldoende ventilatie, geen ongedierte
- Uitrusting: stromend water, werkende sanitaire voorzieningen, adequate verwarming
- Natuurlijk licht: voldoende ramen in de leefruimtes
- Oppervlakte: minimale oppervlakte per bewoner
Een woning wordt als onbewoonbaar beschouwd wanneer ze een risico vormt voor de gezondheid of veiligheid van de bewoners. Een louter esthetisch gebrek vormt geen grond voor onbewoonbaarheid.
De rechtsmiddelen van de huurder
De huurder van een onbewoonbare woning beschikt over meerdere rechtsmiddelen:
- Huurvermindering: de vrederechter kan een proportionele vermindering toekennen
- Gedwongen uitvoering van werken: de rechter kan herstellingen onder dwangsom bevelen
- Ontbinding van het contract: als de woning onleefbaar is, kan het contract worden ontbonden ten laste van de verhuurder
- Schadevergoeding: vergoeding van geleden schade (herhuisvestingskosten, medische kosten)
Verlaat nooit een onbewoonbare woning zonder gerechtelijke beslissing of schriftelijk akkoord. Een eenzijdig vertrek kan als contractbreuk worden beschouwd, waardoor u mogelijk een vergoeding verschuldigd bent. Houd ook de huurprijs niet in — vraag gerechtelijke consignatie.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 bepaalt dat de Gewestelijke Huisvestingsinspectie (DGHI) het pand kan inspecteren en een rapport van onbewoonbaarheid kan opstellen. De burgemeester kan de bewoning van de woning verbieden bij dreigend gevaar.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 legt een verhuurvergunning op voor bepaalde woningen. De gemeentelijke dienst voor bewoonbaarheid kan overtredingen vaststellen en werken aan de verhuurder opleggen.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 vereist een conformiteitsattest voor verhuurde woningen. Wonen Vlaanderen kan een goed als inadequaat of ongeschikt verklaren en het op de lijst van niet-conforme woningen plaatsen.
Artikel 1720 van het Burgerlijk Wetboek (verplichting om een goed in goede staat te leveren). Wet van 20 februari 1991, art. 2 (elementaire vereisten van bewoonbaarheid).