Wat doen bij waterschade door de bovenbuur
Bij infiltraties vanuit het appartement erboven: 1) documenteer onmiddellijk de schade (foto’s, video’s), 2) informeer uw verhuurder per aangetekende brief, 3) contacteer de syndicus van de mede-eigendom, 4) meld het schadegeval aan uw verzekering. Als het probleem aanhoudt, schakel de vrederechter in.
De onmiddellijk te ondernemen acties:
- Beperk de schade: plaats recipienten, verplaats meubels en waardevolle voorwerpen
- Documenteer: neem gedateerde foto’s en video’s van de infiltraties en de schade
- Informeer uw verhuurder: per aangetekende brief, met beschrijving van de situatie en de urgentie
- Contacteer de syndicus: bij een mede-eigendom moet de syndicus optreden voor de gemeenschappelijke delen
- Meld aan uw verzekering: binnen 48 uur voor de brandverzekering
Wie is verantwoordelijk voor de waterschade
De verantwoordelijkheid hangt af van de oorzaak van het probleem:
| Oorzaak | Verantwoordelijke | Wettelijke basis |
|---|---|---|
| Gemeenschappelijke leiding | Mede-eigendom (syndicus) | Reglement van mede-eigendom |
| Nalatigheid van de buur | Buur (of zijn verhuurder) | Art. 1382 Burgerlijk Wetboek |
| Gebrekkig onderhoud van het dak | Eigenaar van het gebouw | Art. 1721 Burgerlijk Wetboek |
| Bouwfout | Aannemer/projectontwikkelaar | Tienjarige garantie |
| Abnormaal gebruik (overstroming) | Verantwoordelijke buur | Art. 3.101 nieuw Burgerlijk Wetboek |
Als huurder hoeft u niet rechtstreeks tegen de bovenbuur op te treden. Het is uw verhuurder die moet handelen, aangezien hij de verplichting heeft u het rustig genot van het goed te garanderen (artikel 1719 van het Burgerlijk Wetboek). Informeer hem en eis dat hij optreedt.
De rol van de brandverzekering
De brandverzekering komt doorgaans tussen bij waterschade:
- Uw verzekering: dekt de schade aan uw roerende goederen en kan verhaal uitoefenen op de verantwoordelijke
- De verzekering van de buur: zijn burgerlijke aansprakelijkheid dekt schade aan derden
- De gebouwverzekering: dekt schade aan gemeenschappelijke delen en soms privatieve schade
Meld het schadegeval bij uw verzekering binnen de 48 uur. Een laattijdige aangifte kan leiden tot een weigering van dekking. Voeg foto’s van de schade en de aangetekende brief aan uw verhuurder toe.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 bepaalt dat herhaalde infiltraties een inbreuk kunnen vormen op de minimale bewoonbaarheidsnormen. De Gewestelijke Huisvestingsinspectie (DGHI) kan de onbewoonbaarheid vaststellen.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 legt de verhuurder op de woning in goede staat te houden. Niet-herstelde infiltraties kunnen leiden tot het verlies van de Waalse verhuurvergunning.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 vereist dat de woning aan de kwaliteitsnormen voldoet. Aanhoudende infiltraties kunnen leiden tot de intrekking van het conformiteitsattest door Wonen Vlaanderen.
Artikel 1719 van het Burgerlijk Wetboek (rustig genot). Artikel 3.101 van het nieuw Burgerlijk Wetboek (burenhinder). Artikel 1382 van het Burgerlijk Wetboek (buitencontractuele aansprakelijkheid).