De te volgen stappen bij weigering
Bij weigering van de huurder: 1) controleer of uw verzoek conform is, 2) stuur een ingebrekestelling per aangetekend schrijven, 3) vat de vrederechter als de weigering aanhoudt. De rechter kan de huurder veroordelen tot de achterstallen met interest.
Alvorens een procedure te starten, moet de verhuurder zich ervan vergewissen dat zijn indexeringsverzoek alle wettelijke voorwaarden respecteert:
- Het verzoek is schriftelijk gedaan (artikel 1728bis)
- De berekening is correct (juiste indexcijfers, juiste basishuurprijs)
- Het verzoek is gedaan op de verjaardagsdatum of erna
- Het goed respecteert de regionale EPC-normen
- Het contract bevat geen uitsluitingsclausule
Als een van deze voorwaarden niet is vervuld, is de weigering van de huurder gerechtvaardigd.
De ingebrekestelling
Als het verzoek conform is en de huurder weigert te betalen, moet de verhuurder een ingebrekestelling sturen:
Inhoud:
- Herinnering aan het oorspronkelijke indexeringsverzoek
- Detail van de berekening met referenties van de indexcijfers
- Bedrag van de verschuldigde achterstallen
- Termijn om te regulariseren (doorgaans 15 dagen)
- Aankondiging van een gerechtelijke procedure bij niet-betaling
Verzendwijze: aangetekende brief met ontvangstbevestiging.
| Stap | Indicatieve termijn | Actie |
|---|---|---|
| Indexeringsverzoek | Verjaardagsdatum | Verzending berekening |
| Minnelijke herinnering | + 15 dagen | E-mail of brief |
| Ingebrekestelling | + 30 dagen | Aangetekend schrijven |
| Vordering vrederechter | + 45 dagen | Dagvaarding of verzoening |
Bewaar altijd een kopie van alle correspondentie en de verzendbewijzen. Deze documenten zijn essentieel bij een procedure voor de vrederechter.
Het verhaal voor de vrederechter
Als de ingebrekestelling zonder gevolg blijft, kan de verhuurder de vrederechter vatten:
De verzoeningspoging (gratis): de rechter roept de partijen op om een minnelijke regeling te zoeken.
De dagvaarding: als de verzoening mislukt, laat de verhuurder de huurder dagvaarden via een gerechtsdeurwaarder.
Wat de rechter kan toekennen:
- Veroordeling tot betaling van de indexeringsachterstallen
- Wettelijke interest op de verschuldigde bedragen
- Proceskosten ten laste van de huurder
- Eventueel bijkomende schadevergoeding
De verhuurder mag geen eigenrichting plegen. Hij mag het indexeringsbedrag niet aftrekken van de huurwaarborg, het onderhoud van het goed niet weigeren, of de huurder bedreigen met uitzetting enkel om deze reden.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De procedure voor de vrederechter is identiek. De ordonnantie van 27 juli 2017 wijzigt niet de gerechtelijke procedure maar kan de grond beinvloeden (EPC-beperkingen).
Waals Gewest
Het Waals decreet van 15 maart 2018 voorziet in dezelfde verhaalsmogelijkheden.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 voorziet in een verplichte voorafgaande verzoeningspoging in Vlaanderen voor huurgeschillen.
Artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek en Gerechtelijk Wetboek, artikelen 591 en volgende — Gecoordineerde tekst op Justel